# Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılabilir? > Aidat borcunu ödemeyen komşuya karşı yasal yollar: gecikme tazminatı, ihtar, icra takibi, arabuluculuk, dava ve kanuni ipotek. Adım adım yasal süreç rehberi. Kaynak: https://www.siteyo.net/blog/aidat-borclusu-icra · Güncelleme: 2026-11-02 Aidat ödeyen kat malikleri için en sinir bozucu durum: bazı komşuların aylarca, yıllarca ödeme yapmaması. Üstelik herkes bu gideri paylaşıyor. Peki yasal olarak ne yapabilirsiniz? --- ## Gecikme Tazminatı Hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun **20. maddesi** açıkça düzenler: ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için **aylık %5 gecikme tazminatı** öder. Bu oran kanundan doğar; uygulanması için ayrıca kat malikleri kurulu kararı gerekmez. Hesaplama örnekleri için [gecikme tazminatı rehberimize](https://www.siteyo.net/blog/aidat-gecikme-tazminati) bakabilirsiniz. --- ## Adım 1: Yazılı Ödeme İhtarı Son ödeme günü belli olan aidat borcunda borçlu, ayrıca ihtara gerek olmadan temerrüde düşer. Yine de icra veya dava yoluna gitmeden önce yazılı ihtar göndermek hem borçluya son bir fırsat tanır hem de süreci belgelemek açısından önerilir. İhtarnamede şunlar yer almalıdır: - Borçlu kat malikinin adı, bağımsız bölüm numarası - Vadesi geçmiş aidat tutarları ve dönemi - İşleyen gecikme tazminatı - Ödeme için verilen süre (genellikle 7–15 gün) - Ödenmemesi halinde icra yoluna başvurulacağı uyarısı --- ## Adım 2: İcra Takibi İhtara rağmen ödeme yapılmazsa, **icra dairesinde** genel haciz yoluyla ilamsız takip başlatılabilir. İcra takibi başlatmak için önceden dava açmak, mahkeme kararı almak veya arabulucuya başvurmak gerekmez. İcra takibinde borçluya **ödeme emri** tebliğ edilir. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz istenebilir. Borçlu itiraz ederse takip durur. Bu durumda iki yol vardır: - **İtirazın kaldırılması:** Alacak, kesinleşmiş bir işletme projesine dayanıyorsa bu proje İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan belgelerden kabul edilir. Bu sayede icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Projenin usulüne uygun bildirilip genel kurulda onaylanmış olması bu yüzden önemlidir ([işletme projesi rehberi](https://www.siteyo.net/blog/isletme-projesi-itiraz)). - **İtirazın iptali davası:** Alacaklı, itirazın iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. --- ## Arabuluculuk Şartı 1 Eylül 2023'ten bu yana, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak **dava şartıdır** (6325 sayılı Kanun m.18/B). Bu nedenle itirazın iptali veya alacak davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir. İcra takibini başlatmak için bu şart aranmaz. --- ## Adım 3: Alacak Davası İcra takibi yerine, arabuluculuk sürecinden sonra doğrudan **sulh hukuk mahkemesinde** alacak davası da açılabilir. Dava sonunda verilen karar (ilam) ile ilamlı icra yoluna gidilerek tahsilat yapılabilir. --- ## Kanuni İpotek Hakkı KMK'nın 22. maddesi, ortak gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde diğer kat maliklerine **kanuni ipotek hakkı** tanır. Bu hakkın tapuya tescili ve kullanılması ayrı bir hukuki süreç gerektirir; koşulları ve süreleri için bir avukata danışmanız önerilir. --- ## Kiracı Öder mi? Aidat borcundan esas olarak **kat maliki** sorumludur. Ancak KMK'nın 22. maddesi uyarınca bağımsız bölümde oturan kiracı da ortak gider ve avanslardan **kira bedeliyle sınırlı olarak** kat maliki ile birlikte sorumludur ve ödediği tutarı kira bedelinden düşebilir. Bu sorumluluk kanundan doğar; kira sözleşmesinde ayrıca kararlaştırılmış olmasına bağlı değildir. Kiracıya karşı yol izlemeden önce ayrıntıları bir avukatla değerlendirmeniz önerilir. --- ## Pratik İpucu: Kayıt Tutun Borç takibinde en önemli unsur **belgedir**. Hangi dönem aidatının ödenip ödenmediğini net gösteren yazılı kayıtlar, hem ihtarnamede hem de olası bir itiraz ve dava sürecinde kritik rol oynar. [Siteyo](https://www.siteyo.net/) ile her dairenin aidat borçlarını ve ödeme geçmişini tek ekranda tutabilir, gerektiğinde raporları Excel olarak indirebilirsiniz. Düzenli kayıtlar, borç dökümünü hazırlamayı kolaylaştırır. Dökümde yanlış girilmiş bir tutar veya son ödeme tarihi varsa adımları [yanlış girilen aidat borcunu düzeltme](https://www.siteyo.net/blog/yanlis-aidat-borcu-duzeltme) rehberinde anlattık.