# Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? 2026 Rehberi > Eşit pay ve arsa payı yöntemleriyle apartman aidatı nasıl hesaplanır? KMK m.20'deki paylaşım esasları, yönetim planının rolü, işletme projesiyle aidat belirleme adımları ve pratik örnekler. Kaynak: https://www.siteyo.net/blog/aidat-hesaplama-rehberi · Güncelleme: 2026-11-02 Apartman aidatının nasıl belirleneceği, yöneticilerin en sık sorduğu sorulardan biri. Kanuni dayanak olmadan belirlenen aidatlar hem haksız hem de hukuki sorunlara açık olabiliyor. Bu rehberde Türk Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat hesaplama yöntemlerini, pratik formülleri ve yapılması/yapılmaması gerekenleri ele alıyoruz. ## Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve sitelerdeki ortak gider paylaşımını düzenler. Kanunun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü belirler. KMK m.20'ye göre, **yönetim planında aksine bir hüküm yoksa**: 1. **Eşit pay** — Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi hizmet giderlerine kat malikleri eşit olarak katılır. 2. **Arsa payı oranı** — Ana yapının bakım, koruma, onarım ve sigorta giderleri ile ortak tesis ve yerlerin giderlerine kat malikleri arsa payları oranında katılır. Yönetim planı bu paylaşımdan farklı bir esas öngörebilir. Yönetim planının değiştirilmesi ise bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir (KMK m.28). --- ## Yöntem 1: Eşit Pay Kanunda hizmet giderleri için öngörülen esas budur; pek çok yönetim planı da aidatın tamamının eşit bölüşülmesini öngörür. Eşit paylaştırılan gider, bağımsız bölüm sayısına bölünür. **Formül:** Aylık Aidat = Eşit Paylaştırılan Aylık Gider / Bağımsız Bölüm Sayısı **Örnek:** - Aylık toplam gider: 15.000 ₺ - Daire sayısı: 20 - Daire başına aidat: **750 ₺** **Avantajları:** - Hesaplaması kolay ve şeffaf - Kişiler tarafından anlaşılması basit - Anlaşmazlık ihtimali düşük **Dezavantajları:** - Büyük ve küçük daireler aynı miktarı öder - Bazı kişilerce adaletsiz bulunabilir --- ## Yöntem 2: Arsa Payı Dairenin tapuda kayıtlı arsa payı baz alınır. Arsa payı yüksek olan daireler daha fazla öder. **Formül:** Daire Aidatı = (Dairenin Arsa Payı / Toplam Arsa Payı) × Aylık Toplam Gider **Örnek:** - Aylık toplam gider: 15.000 ₺ - Toplam arsa payı: 1.000 - A dairesi arsa payı: 60 → Aidat: (60/1000) × 15.000 = **900 ₺** - B dairesi arsa payı: 40 → Aidat: (40/1000) × 15.000 = **600 ₺** **Avantajları:** - Kullanım alanına orantılı - Daha büyük daireler daha fazla ortak alandan yararlandığı için mantıklı **Dezavantajları:** - Hesaplama daha karmaşık - Arsa payı kayıtlarına erişim gerektirir --- ## Hangi Yöntemi Seçmelisiniz? Bu seçim yöneticinin tercihine bırakılmış değildir. Önce **yönetim planınıza** bakın: gider paylaşımı için bir esas belirlenmişse o uygulanır. Yönetim planında hüküm yoksa KMK m.20'deki ayrım geçerlidir; yani aynı aidat içinde bazı kalemler eşit, bazıları arsa payı oranında paylaştırılabilir. **Önerimiz:** Mevcut esas adaletsiz bulunuyorsa, bunu kat malikleri kurulu kararıyla değil, yönetim planını KMK m.28'deki beşte dört çoğunlukla değiştirerek düzenleyin. Uygulanan esası işletme projesinde açıkça gösterin ve kat maliklerine yazılı bildirin. --- ## Aidat Miktarını Doğru Belirlemek İçin Adımlar ### 1. Aylık gider kalemlerini listeleyin Tipik gider kalemleri: - Kapıcı / güvenlik maaşı ve SGK - Temizlik hizmeti - Elektrik (asansör, ortak alanlar) - Su (bahçe, ortak kullanım) - Asansör bakımı - Doğalgaz (ortak ısıtma varsa) - Sigorta primleri - Bahçe bakımı ### 2. Yıllık bakım ve rezerv fonu hesaplayın Olası büyük giderler (çatı onarımı, asansör yenileme, boya) için aylık birikim oluşturulması önerilir. Genellikle aylık giderin %10-20'si kadar rezerv fon ayrılır. Birikim yetmediğinde tek seferlik bir gideri nasıl paylaştıracağınızı [ek aidat toplama](https://www.siteyo.net/blog/ek-aidat-nasil-toplanir) rehberinde anlattık. ### 3. Toplam aylık ihtiyacı hesaplayın Toplam Aidat İhtiyacı = Aylık Giderler + Aylık Rezerv Birikimi ### 4. Payları dağıtım esasına göre belirleyin Her gider kalemini yönetim planındaki (yoksa KMK m.20'deki) esasa göre eşit veya arsa payı oranında paylaştırın. Aidat tutarı **işletme projesiyle** belirlenir: proje kat maliklerine bildirilir ve 2026 değişikliğinden bu yana kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje yapar. Ayrıntılar için [işletme projesi rehberimize](https://www.siteyo.net/blog/isletme-projesi-itiraz) bakabilirsiniz. --- ## Aidatlar Zamanında Ödenmezse Ne Olur? Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı öder (KMK m.20; bkz. [gecikme tazminatı rehberi](https://www.siteyo.net/blog/aidat-gecikme-tazminati)). Yönetici bu tutarları takip edip gerekirse icra yoluna başvurabilir. Takibi kolaylaştırmak için: - Her ay düzenli tahakkuk oluşturun - Gecikme başlar başlamaz kişilere hatırlatma gönderin - Ödeme geçmişini kayıt altında tutun --- ## Aidat Takibini Otomatize Edin Tahakkuk oluşturmak, gecikme bildirimi göndermek ve ödeme geçmişini tutmak — bunların hepsi manuel yapıldığında ciddi zaman alır. Siteyo ile: - Aidatları sabit tutarlı aidat türleri (aylık veya tek seferlik) olarak tanımlayın; gerekirse tutarı daire bazında düzenleyin - [Aylık borçlandırmayı](https://www.siteyo.net/blog/otomatik-aidat-borclandirma), ayın 1–28. günleri arasında seçtiğiniz günde otomatik çalıştırın - Vadesi geçen borçları izleyin ve kişilere e-posta veya SMS hatırlatması gönderin Siteyo arsa payına göre otomatik dağıtım yapmaz; arsa payı esasıyla hesapladığınız tutarları daire bazında girebilirsiniz. Ödeme hatırlatmaları uygulama bildirimi ve e-postayla gider; SMS gönderilmez. [Ücretsiz başlayın](https://www.siteyo.net/register) — Pro özellikleri ilk 3 ay 500 daireye kadar ücretsizdir; kredi kartı gerekmez. Sonrasında Free paket 1 site ve 50 daireye kadar ücretsiz devam eder.