# Apartman Aidatını Kim Öder? Kiracı mı, Ev Sahibi mi? > Apartman aidatından yönetime karşı ev sahibi sorumludur; kiracı da kira bedeline kadar birlikte sorumludur. Boş daire, dükkan ve yönetici muafiyeti KMK'ya göre. Kaynak: https://www.siteyo.net/blog/apartman-aidatini-kim-oder · Güncelleme: 2026-11-06 Apartman aidatından yönetime karşı her zaman kat maliki, yani ev sahibi sorumludur. Daire kiradaysa kiracı da Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ev sahibiyle birlikte sorumludur, ama yalnızca ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadar. Kira sözleşmesinde "aidatı kiracı öder" yazması ev sahibiyle kiracı arasındaki hesabı belirler; yönetimin aidatı ev sahibinden isteme hakkını ortadan kaldırmaz. --- ## Kısa Cevap: Hangi Durumda Kim Sorumlu | Durum | Yönetime karşı kim sorumlu? | |-------|-----------------------------| | Ev sahibi dairede oturuyor | Kat maliki | | Daire kirada | Kat maliki; kiracı da kira bedeliyle sınırlı olarak birlikte | | Dairede oturma (sükna) hakkı olan biri oturuyor | Kat maliki ve oturan kişi birlikte | | Daire boş | Kat maliki | | Dükkan, ofis veya depo | Bağımsız bölümün maliki; kiradaysa kiracı da sınırlı olarak | | Yönetici aynı zamanda kat maliki | Yönetici de öder; muafiyet ancak kurul kararı ya da yönetim planıyla | Dayanak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. ve 22. maddeleridir. Yönetim planınızda farklı bir hüküm olabilir. Uyuşmazlık varsa sonuç somut olaya göre değişir; bir hukukçuya danışın. --- ## Aidatı kiracı mı öder ev sahibi mi? Yönetime karşı asıl borçlu ev sahibidir. KMK m.22'ye göre kiracı da ortak gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan ev sahibiyle müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yönetime yaptığı bu ödeme kira borcundan düşülür. Müteselsil sorumluluk şu demektir: yönetim ödenmeyen aidatı ev sahibinden de kiracıdan da isteyebilir. Kiracıdan isteyebileceği tutar kira bedelini aşamaz. Aynı kural oturma hakkıyla ya da başka bir sebeple daireyi sürekli kullananlar için de geçerlidir. KMK m.18 de kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin bu kişilere uygulanacağını söyler. ### Kira sözleşmesi neyi değiştirir Kira sözleşmelerinde çoğu zaman "aidatı kiracı öder" maddesi bulunur. Bu madde ev sahibiyle kiracı arasında geçerlidir. Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi bu tutarı kiracıdan isteyebilir. Yönetim ise kira sözleşmesinin tarafı değildir. Sözleşmede ne yazarsa yazsın, kat maliki yönetime karşı sorumlu kalır. Kiracı aidatı aylarca ödemediyse yönetim borcun tamamını ev sahibinden isteyebilir. Ev sahibi de ödediği tutar için kiracıya başvurur. Tersi de geçerlidir. Sözleşmede aidattan hiç söz edilmese bile kiracının kanundan doğan sınırlı sorumluluğu devam eder. Uygulamada aylık işletme giderleri (temizlik, ortak elektrik, asansör bakımı gibi) çoğunlukla kiracıdan, binaya kalıcı değer katan büyük onarım ve yatırım giderleri ise ev sahibinden istenir. Bu paylaşım kira sözleşmesiyle ve Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleriyle belirlenir; yönetimi bağlamaz. Sonradan tartışma çıkmaması için hangi giderin kime ait olduğunu sözleşmeye açıkça yazın. ### Yönetici pratikte ne yapmalı - Dairede kimin oturduğunu ve ev sahibinin iletişim bilgisini kayıtta tutun. - Kiracı aidatı aksatırsa ev sahibini de yazılı olarak bilgilendirin. Asıl muhatap odur. - Kiracı taşınırken açık borç varsa ev sahibine bildirin. Devirde eski borcun ne olacağını [daire satılınca aidat borcu](https://www.siteyo.net/blog/daire-satilinca-aidat-borcu) yazısında anlattık. --- ## Apartman aidatı hangi durumda ödenmez? Kanunda aidatı ödememeyi haklı kılan genel bir sebep yoktur. KMK m.20, ortak yer ve tesisleri kullanma hakkından vazgeçmenin ya da bağımsız bölümün durumu nedeniyle bunlara ihtiyaç olmadığını ileri sürmenin gider ve avans payını ödemekten kaçınma sebebi olmadığını açıkça söyler. Ödeme yükümlülüğü ancak yönetim planındaki ya da kat malikleri arasındaki farklı bir düzenlemeyle değişebilir. Şu gerekçeler tek başına aidatı ödememe sebebi sayılmaz: - Dairenin boş olması ya da satılık, kiralık beklemesi, - Asansörü, otoparkı, bahçeyi ya da havuzu kullanmamak, - Zemin katta veya bahçe katında oturmak, - Yönetimin işinden memnun olmamak. Bunun yolu kat malikleri kurulu, denetçi ve gerekirse mahkemedir. Borcun hiç doğmadığı ya da tutarın yanlış hesaplandığı durumlar ise farklıdır. Aidat zaten ödenmişse, tutar m.20'deki esaslara veya yönetim planına aykırıysa ya da gider usulüne uygun bir karara veya işletme projesine dayanmıyorsa itiraz edebilirsiniz. Bu durumda da aidatı kendiliğinden kesmek yerine yönetime yazılı itiraz edin. Kurul kararına karşı KMK m.33'teki süreler içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. ### Boş daire aidat öder mi Evet. Daireyi boş tutmak aidattan kurtarmaz; m.20'deki kural boş daire için de geçerlidir. Dairede oturan olmadığı için muhatap doğrudan kat malikidir. Boş dairelerin borcunu nasıl izleyeceğinizi [boş daire aidat takibi](https://www.siteyo.net/blog/bos-daire-aidat-takibi) rehberinde anlattık. ### Dükkan aidat öder mi Dükkan, ofis ya da depo da bir bağımsız bölümdür ve maliki kat malikidir. Bu yüzden ortak giderlere m.20'deki esaslarla katılır. Dükkanın caddeden ayrı girişi olması ya da asansörü hiç kullanmaması tek başına ödememe sebebi değildir. Yine de yönetim planı dükkanlar için farklı bir paylaşım öngörebilir. Bazı yönetim planları belirli kalemleri dükkanlara yansıtmaz ya da farklı bir oran koyar. Dükkanın payını belirlerken önce yönetim planına bakın. --- ## Apartman aidat miktarı nasıl belirlenir? Aidat, yıllık işletme projesinden çıkar. Tahmini giderler toplanır ve her bağımsız bölümün payı KMK m.20'deki esaslara göre hesaplanır. Proje, kat malikleri genel kurulunda onaylanır (KMK m.37). Yönetim planında başka bir hüküm yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır. Örnek hesaplar için [aidat hesaplama rehberine](https://www.siteyo.net/blog/aidat-hesaplama-rehberi), proje taslağı için [işletme projesi örneğine](https://www.siteyo.net/blog/isletme-projesi-ornegi) bakın. ### Hangi gider nasıl paylaşılır | Gider | Paylaşım esası | |-------|----------------| | Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi | Eşit | | Bina sigortası | Arsa payı oranında | | Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı | Arsa payı oranında | | Yönetici aylığı | Arsa payı oranında | | Ortak tesislerin işletme giderleri | Arsa payı oranında | Bu dağılım kanundaki varsayılan kuraldır. Yönetim planı ya da kat maliklerinin anlaşması farklı bir paylaşım öngörebilir. ### İşletme projesi olmadan aidat toplanır mı Toplanır, ama geçici olarak. KMK m.35'e göre yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplar. Eski metindeki "avans harcanıp bitince yeniden avans toplanması" ifadesi 2026 değişikliğiyle kaldırıldı; avans artık yalnızca proje onaylanana kadar toplanır. 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la değişen m.37'ye göre: - Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar. - Proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümü fiilen kullananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. - En geç üç ay içinde, aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır. - Yürürlükte bir proje varken hazırlanan geçici projede artış, Vergi Usul Kanunu'na göre ilan edilen yeniden değerleme oranını geçemez. Projesiz aidatın takibi de zorlaşır. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerdendir. Borçlu icra takibine itiraz ederse bu belgeler önem kazanır. --- ## Ayrı Bir "Aidat Yönetmeliği" Yok "Apartman aidat yönetmeliği" ya da "aidat kanunu" diye sık aranır, ama aidatı düzenleyen ayrı bir yönetmelik yoktur. Kurallar üç kaynaktan gelir: 1. **Kat Mülkiyeti Kanunu:** gider paylaşımı ve gecikme tazminatı (m.20), kiracı ve kullananların sorumluluğu (m.22), işletme projesi (m.37). 2. **Yönetim planı:** binanın kendi sözleşmesidir. Bütün kat maliklerini, onların haleflerini, yöneticiyi ve denetçileri bağlar (m.28). Kanundan farklı bir paylaşım ya da yönetici ücreti burada yazabilir. Tek yapıda yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; toplu yapılarda oran m.70'te ayrıca düzenlenir. 3. **Kat malikleri kurulu kararları ve işletme projesi:** yıllık aidat tutarı, ek toplama ve yönetici ücreti burada belirlenir ve karar defterine yazılır. Yönetim planında hüküm bulunmayan konularda kanun ve genel hükümler uygulanır. --- ## Site yönetimleri aidat verir mi? Evet. Yönetici ya da yönetim kurulu üyesi aynı zamanda kat malikiyse kendi bağımsız bölümünün aidatını diğerleri gibi öder. Kanunda yöneticiye özel bir aidat muafiyeti yoktur. Muafiyet ancak kat malikleri kurulu kararıyla ya da yönetim planında yazılı olarak verilebilir. ### Muafiyet aslında yönetici ücretidir Yöneticinin aidatından vazgeçmek, ona aidatı kadar ücret ödemekle aynı sonucu doğurur. KMK m.28'e göre yöneticinin ücretini yönetim planı düzenler. m.20'ye göre de yönetici aylığı, arsa payı oranında paylaşılan bir ortak giderdir. Bu yüzden: - Muafiyeti kurul toplantısında karara bağlayın ve karar defterine yazın. - İşletme projesinde muafiyeti ya da ücreti ayrı bir kalem olarak gösterin. Diğer dairelerin payı buna göre hesaplanır. - Kararı olmayan yönetici kendi aidatını kesemez. Bu, yöneticinin kat maliklerine hesap verirken (KMK m.39) açıklayamayacağı bir eksik olur. - Dışarıdan seçilen yönetici kat maliki değilse aidat ödemez. Ücreti sözleşmeyle belirlenir ve ortak giderdir. Ücretin vergi ve sigorta yönü ayrı bir konudur; bunun için bir mali müşavire danışın. --- ## Aidat Ödenmezse Ne Yapılır Ödenmeyen aidat için izlenecek yol kısaca şöyledir. Her adımı ayrı yazılarda anlattık. 1. **Yazılı hatırlatma ve ihtar.** Kiradaki dairede hem ev sahibine hem kiracıya gönderin. 2. **Gecikme tazminatı.** KMK m.20'ye göre geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla işler. Ayrıntısı [aidat gecikme tazminatı](https://www.siteyo.net/blog/aidat-gecikme-tazminati) yazısında. 3. **İcra takibi ya da dava.** Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Süreci [aidat borçlusuna icra takibi](https://www.siteyo.net/blog/aidat-borclusu-icra) yazısında anlattık. 4. **Kanuni ipotek.** Borç bu yollarla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir (KMK m.22). Kat maliklerinin gider borcundan doğan alacakları, KMK m.22'ye göre önceliklidir. --- ## Siteyo'da Ev Sahibi, Kiracı ve Boş Daire [Siteyo](https://www.siteyo.net/aidat-takip-programi)'da her kişi için Ev Sahibi ya da Kiracı bilgisi tutulur. Ev sahibi ile kiracı aynı daireye eklenebilir. Aidat daireye bir kez, ödeme sorumlusu seçtiğiniz kişinin adına yazılır ve hanedeki herkes borcu görür. Kimse oturmayan daireye de aidat yazılır ve borç Daireler ekranından izlenir. İsteyen siteler için gecikme tazminatı aylık en çok yüzde beş oranla otomatik hesaplanır. Siteyo para toplamaz, komisyon almaz; Free paket 1 site ve 50 daireye kadar süresiz ücretsizdir.