# Kat Mülkiyetinde İşletme Projesi Nedir? İtiraz Süreci > İşletme projesi nedir, nasıl hazırlanır ve genel kurulda nasıl onaylanır? 2026 KMK değişikliğiyle kaldırılan 7 günlük itiraz, iptal davası süreleri ve yönetici için kontrol listesi. Kaynak: https://www.siteyo.net/blog/isletme-projesi-itiraz · Güncelleme: 2026-11-02 Birçok apartman yöneticisi "işletme projesi" kavramını ya hiç duymamış ya da yıllar önce bir kez hazırlayıp çekmeceye kaldırmış. Oysa işletme projesi, aidat belirlemenin ve gider yönetiminin hukuki temelidir. Bu yazıda işletme projesinin ne olduğunu, nasıl hazırlandığını ve bir kat maliki karşı çıkarsa sürecin nasıl işlediğini anlatıyoruz. > **2026 değişikliği:** 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, KMK'nın 37. maddesini değiştirdi. İşletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanıyor; eski metindeki "bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir" kuralı kaldırıldı. Bu yazı yeni metne göre güncellendi. --- ## İşletme Projesi Nedir? Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 37. maddesine göre işletme projesi, bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve giderlerini, her kat malikine düşecek payı ve vermesi gereken avans tutarını gösterir ve **kat malikleri genel kurulunda onaylanır**. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir proje yapar; bu proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır. İşletme projesi, özünde bir bütçe belgesidir: - Dönem içinde yapılacak harcamalar kalem kalem tahmin edilir - Bu harcamalar yönetim planındaki, yönetim planında hüküm yoksa KMK m.20'deki dağıtım esasına göre paylaştırılır - Her kat malikinin ödemesi gereken aylık avans (aidat) tutarı belirlenir İşletme projesi olmadan aidat toplamak, uyuşmazlık çıktığında yöneticinin elini zayıflatır. Kesinleşmiş bir proje ise aidat alacağının takibinde önemli bir belgedir (aşağıda). --- ## İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? Doldurulmuş bir örnek ve ücretsiz Excel şablonu için [işletme projesi örneği](https://www.siteyo.net/blog/isletme-projesi-ornegi) yazımıza bakabilirsiniz. ### Gider Kalemlerini Belirle Tipik kalemler: - Personel giderleri (maaş, SGK) - Bakım sözleşmeleri (asansör, yangın, doğalgaz) - Ortak alan elektrik/su/doğalgaz - Bina ve ortak alan sigortası (DASK ise her bağımsız bölüm için malikin kendi zorunlu sigortasıdır) - Temizlik malzemeleri - Beklenmedik giderler için yedek pay (%10–20 önerilir) ### Dönem ve Toplam Tutarı Belirle İşletme projesi yönetim dönemi için, genellikle 1 yıllık süreye göre hazırlanır. Toplam gider tahminini 12 aya bölerek aylık işletme tutarı bulunur. ### Aylık Payı Hesapla Aylık toplam ÷ Bağımsız bölüm sayısı = Aylık avans (eşit paylaşım) Arsa payı esasında paylaştırılan kalemlerde bölüşüm arsa payları oranında yapılır. Hangi giderin eşit, hangisinin arsa payı oranında paylaştırılacağını [aidat hesaplama rehberimizde](https://www.siteyo.net/blog/aidat-hesaplama-rehberi) anlattık. ### Kat Maliklerine Bildir Proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara **imza karşılığında** veya **taahhütlü mektupla** bildirilir (KMK md. 37). Teslim belgelerini saklayın; bildirimin yapıldığını sonradan ispatlamanız gerekebilir. Ardından proje en geç üç ay içinde genel kurulun gündemine alınır. --- ## Projeye Karşı Çıkmak İsteyen Kat Maliki Ne Yapar? ### Önce Genel Kurulda Proje genel kurulda görüşüldüğü için itirazın ilk yeri toplantının kendisidir. Gider kalemlerine, tutarlara ya da dağıtım esasına karşı çıkan kat maliki bunu toplantıda söyler; proje aynen ya da değiştirilerek kabul edilebilir. Karar aleyhine oy veren kat maliki, aykırılığın sebebini belirterek karar defterini imzalar (KMK md. 32). ### Sonra Sulh Hukuk Mahkemesi Genel kurul kararına katılmayan kat maliki, kararın iptali için anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (KMK md. 33): - Toplantıya katılıp aykırı oy veren: karar tarihinden itibaren **bir ay** içinde, - Toplantıya katılmayan: kararı öğrenmesinden itibaren **bir ay** içinde ve her halde karar tarihinden itibaren **altı ay** içinde. Ayrıca 1 Eylül 2023'ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). ### Kesinleşen Projenin Önemi Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan belgelerden kabul edilir. Aidat borcu için başlatılan icra takibine borçlu itiraz ederse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. ### Gerekçe Olabilecek Durumlar - Gider kalemlerinin gerçekçi olmaması (aşırı şişirilmiş tahminler) - Dağıtım esasının yönetim planına veya Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun olmaması - Bildirim usulüne ya da toplantı çağrısı kurallarına uyulmamış olması - Mevcut proje varken geçici projedeki artışın yeniden değerleme oranını aşması (KMK md. 37, 2026 eki) Dava sürerken mevcut aidatları ödemeye devam etmek genellikle önerilir; aksi hâlde gecikme tazminatı doğabilir. --- ## Yönetici İçin Kontrol Listesi - [ ] Onaylı proje yoksa gecikmeden geçici projeyi hazırla - [ ] Geçen yılın gider gerçekleşmesini analiz et - [ ] Sözleşmelerdeki fiyat artışlarını yansıt (enflasyon, hizmet zammı) - [ ] Yedek akçe payını ekle - [ ] Yönetim planındaki dağıtım esasını kontrol et (eşit / arsa payı) - [ ] Proje belgesini hazırla (kalemler, toplam ve daire bazında paylar) - [ ] Kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildir, teslim belgelerini sakla - [ ] Projeyi en geç üç ay içinde genel kurulun gündemine al, kararı karar defterine yazdır - [ ] Mevcut proje varken artışı yeniden değerleme oranıyla sınırla --- Projede belirlenen aidat tutarlarını yazılım üzerinden takip etmek istiyorsanız [Siteyo'yu ücretsiz deneyin](https://www.siteyo.net/register) — aidatları aidat türü olarak tanımlayıp [aylık borçlandırmayı otomatik çalıştırabilir](https://www.siteyo.net/blog/otomatik-aidat-borclandirma), gerçekleşen giderleri kaydedip raporları Excel olarak indirebilirsiniz.