Apartmanda İzinsiz Tadilat Nereye Şikayet Edilir?

Bir sabah merdiven boşluğunun daireye katıldığını, dış cephenin farklı renge boyandığını ya da alt katta bir duvarın kırıldığını görmek apartmanlarda sık yaşanan bir gerilimdir. İzinsiz tadilat hem komşuluk ilişkisini hem de binanın güvenliğini ilgilendirir.

Bu yazıda hangi tadilatın kimin iznine bağlı olduğunu ve izinsiz bir tadilat için nereye başvurulacağını anlatıyoruz. Diğer kural ihlalleri için kurallara uymayan komşu yazısına bakabilirsiniz.

Hangi Tadilat Kimin İznine Bağlı?

Ortak Yerlerde: Beşte Dört Yazılı Rıza

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz, dış cepheyi farklı renkte badana ya da boya yaptıramaz. Ortak yerler; çatı, dış cephe, merdiven boşluğu, bahçe, sığınak, ortak koridor gibi bağımsız bölüm dışında kalan alanlardır.

Örnek durumlar:

Merdiven sahanlığını ya da ortak koridoru daireye katmak
Çatıya ya da bahçeye kalıcı bir yapı eklemek
Dış cepheyi farklı renge boyamak

İstisna: Ortak yerdeki bir bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine ve tekniğine uygun onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz.

Dairenin İçinde: Anayapıya Zarar Vermemek

Kat maliki kendi dairesinde anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (KMK md. 19). Taşıyıcı kolon ve perde duvarlara dokunan işler bu kapsamdadır. Tavan, taban ya da duvarla birbirine bağlı dairelerde, bağlantılı yerlerde anayapıya zarar vermeyecek değişiklik ancak bu dairelerin maliklerinin ortak rızasıyla yapılabilir.

Boya, sıva, döşeme ya da tesisat tamiri gibi işler genellikle bu sınırlamaya girmez; sorun çoğu zaman taşıyıcı sisteme, ortak tesisata ya da cepheye dokunan işlerde çıkar.

Adım Adım: İzinsiz Tadilat İçin Ne Yapılır?

1. Tespit Edin

Tarihli fotoğraf çekin, işin ne zaman başladığını not edin. Taşıyıcı sisteme dokunulduğundan şüpheleniyorsanız bunu açıkça yazın.

2. Yöneticiye Yazılı Bildirin

Yönetici, binanın amacına uygun kullanılması, korunması ve bakımı için gereken tedbirleri almakla görevlidir (KMK md. 35). Yönetici kişiyi yazılı olarak uyarabilir, işin durdurulmasını isteyebilir ve konuyu kat malikleri kuruluna taşıyabilir.

3. Kat Malikleri Kurulu

Ortak yerdeki değişiklik için beşte dört yazılı rıza yoksa, kurul durumu görüşüp eski hale getirilmesini isteyen bir karar alabilir. Karar karar defterine yazılır.

4. Belediyeye Başvurun

İmar mevzuatında yapılar için kural olarak belediyeden yapı ruhsatı alınması gerekir (3194 sayılı İmar Kanunu md. 21). Kanun; sıva, boya badana, doğrama, döşeme ve tesisat tamiri gibi taşıyıcı unsurları etkilemeyen işleri bu zorunluluğun dışında tutar. Taşıyıcı sisteme dokunan ya da yapının dış görünüşünü, alanını değiştiren işler ruhsat ya da izin gerektirebilir.

Böyle bir durumda belediyenin imar ve şehircilik birimine ya da zabıtaya yazılı başvurabilirsiniz. Belediye yerinde inceleme yaparak mevzuata aykırılık olup olmadığını değerlendirir. Belediye başvurusu, kat malikleri arasındaki hakları ortadan kaldırmaz; ikisi ayrı yollardır.

5. Arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesi

Değişikliğin kaldırılması ve eski hale getirilmesi için, zarar gören kat maliki anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK md. 33). Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Somut durum için bir avukata danışın.

Taşıyıcı Sisteme Müdahale Şüphesi Varsa

Kolon kesmek ya da perde duvar kırmak bütün binanın güvenliğini ilgilendirir. Yöneticiye ve belediyeye hemen, yazılı olarak bildirin; mümkünse bir inşaat mühendisinden görüş alın. Kanun, her kat malikinin kusuruyla binaya ve diğer bölümlere verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumlu olduğunu da hükme bağlar (KMK md. 19).

Yöneticiler İçin: Kayıt ve Belge

İzinsiz tadilat şikayetlerinde en çok aranan belgeler yönetim planı, onaylı mimari proje ve kurul kararlarıdır. Siteyo'da bu belgeleri belge arşivinde saklayıp kişilerle paylaşabilir, gelen şikayeti talep olarak açıp atama ve yazışmayla izleyebilir, kurul kararlarını karar defterine işleyebilirsiniz. Tüm özellikler için site yönetim yazılımı sayfasına bakın.

Komşu kendi dairesinde duvar yıkıyor, buna izin gerekir mi?

Duvar taşıyıcı değilse ve anayapıya zarar vermiyorsa kat maliki kendi bölümünde değişiklik yapabilir. Taşıyıcı bir duvar ya da kolona dokunuluyorsa bu KMK md. 19'a aykırıdır ve imar mevzuatı açısından da izin gerektirebilir. Hangisi olduğundan emin değilseniz yöneticiye ve belediyeye yazılı başvurun.

Dış cepheye boya ya da eklenti için kaç kişinin onayı gerekir?

Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19). Bu rıza toplantıda alınan bir karardan farklı olarak yazılı olmalıdır.

Belediyeye şikayet etmek tadilatı durdurur mu?

Belediye yerinde inceleme yapar ve imar mevzuatına aykırılık görürse kendi yetkisi içinde işlem yapar. Kat malikleri arasındaki eski hale getirme talebi ise ayrıca sulh hukuk mahkemesinde görülür. İki yol birbirinin yerine geçmez.