Apartman Kurallarına Uymayan Komşu Nereye Şikayet Edilir?

Merdivene bırakılan ayakkabılıklar, otoparkta iki yer kaplayan araç, gece geç saatte çalışan çamaşır makinesi, kapı önüne bırakılan çöp… Apartman ve sitelerde en sık yaşanan anlaşmazlıklar, birinin ortak kurallara uymamasından çıkar.

Bu yazıda kurallara uymayan bir komşu için hangi sırayla, nereye başvurabileceğinizi anlatıyoruz. Gürültü özelinde ayrı bir rehberimiz var: apartmanda gürültü şikayeti. Yöneticinin kendisiyle ilgili sorunlar için de site yönetiminde usulsüzlük yazısına bakabilirsiniz.

---

Kural Nereden Geliyor?

Apartmanda kuralların üç kaynağı vardır:

1. Kat Mülkiyeti Kanunu: 18. madde, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymasını, özellikle birbirini rahatsız etmemesini ve yönetim planına uymasını ister.
2. Yönetim planı: Binanın kendi tüzüğüdür. Otopark, evcil hayvan, ortak alan kullanımı, tadilat saatleri gibi konular çoğu zaman burada yazar. Tapudan ya da yöneticiden bir örneğini isteyebilirsiniz.
3. Kat malikleri kurulu kararları: Kurulda alınan kararlar bütün kat maliklerini bağlar (KMK md. 32) ve karar defterine yazılır.

Bu kurallar yalnızca ev sahiplerini değil, kiracıları da bağlar. Kanuna göre kat maliklerinin bu yükümlülükleri bağımsız bölümde kiracı olarak ya da başka bir sebeple sürekli oturanlar için de geçerlidir ve bunlar kat maliki ile birlikte sorumludur (KMK md. 18).

---

Adım 1: Doğrudan ve Kayıtlı Konuşun

Çoğu sorun, kişinin kuraldan haberi olmamasından çıkar. Önce sakin bir dille konuşun. Sonuç alamazsanız aynı şeyi kısa bir mesajla yazılı olarak iletin; tarih ve içerik sonraki adımlarda işinize yarar.

Adım 2: Yöneticiye Yazılı Bildirin

Yönetici, kurulun kararlarını uygulamak ve ortak yerlerin amacına uygun kullanılmasını sağlamakla görevlidir (KMK md. 35). Şikayetinizi tarih, yer ve mümkünse fotoğrafla yazılı iletin. Yönetici:

• kişiye yazılı uyarı verebilir,
• konuyu bütün binaya duyuru olarak hatırlatabilir,
• yönetim planında yaptırım varsa (ör. ortak alana bırakılan eşyanın kaldırılması) onu uygulayabilir.

Adım 3: Kat Malikleri Kuruluna Taşıyın

Yönetim planında net bir kural yoksa ya da sorun tekrar ediyorsa konu kurulun gündemine alınabilir. Kurul bir karar alırsa bu karar herkes için bağlayıcı olur ve karar defterine yazılır. Önemli bir sebep varsa kurul yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle olağanüstü toplanabilir; çağrı toplantıdan en az 15 gün önce yapılır (KMK md. 29).

Adım 4: Arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesi

Uyarılar sonuç vermezse, zarar gören kat maliki anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK md. 33). Hâkim tarafları dinler, kararını verir ve uyulması için kısa bir süre belirler. Bu süreye uymayan kişiye aynı mahkemece 250 TL'den 2.000 TL'ye kadar idari para cezası verilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Arabuluculuk çoğu zaman mahkemeye gitmeden uzlaşma sağlar. Hangi yolun uygun olduğu somut olaya göre değişir; dava düşünüyorsanız bir avukata danışın.

Kanun, kurallara uymamanın diğer kat malikleri için çekilmez hale geldiği çok ağır durumlarda daha ileri bir yol da öngörür (KMK md. 25), ancak bu istisnai bir dava türüdür.

Acil ve Kamu Düzenini İlgilendiren Durumlar

Kavga, tehdit, gece geç saatte süren ağır rahatsızlık gibi durumlarda kolluğa (polis ya da jandarma) başvurabilirsiniz. Gürültü için izlenecek yolu gürültü şikayeti yazısında ayrıntılı anlattık.

---

Sık Karşılaşılan Durumlar

---

Delil Toplarken

• Tarihli fotoğraf ve kısa notlar
• Yöneticiye yaptığınız yazılı bildirimlerin kopyası
• Varsa ilgili kurul kararı ve yönetim planı maddesi
• Aynı sorunu yaşayan komşuların yazılı beyanı

---

Yöneticiler İçin: Şikayeti Kayıt Altına Almak

Şikayetler WhatsApp grubunda kaybolduğunda hem şikayet eden hem yönetici zor durumda kalır. Siteyo'da dairede oturanlar talebi uygulamadan açar; yönetici talebi kendisine ya da personele atar, durumunu günceller ve yazışma talebin altında kalır. Herkesi ilgilendiren kuralı duyuru olarak sabitleyebilir, karar gerektirmeyen konularda görüşü anketle alabilirsiniz.

Telefondan kullanım için apartman yönetim uygulaması sayfasına bakabilirsiniz; 50 daireye kadar ücretsizdir.

---

Kiracı kurallara uymuyorsa kime şikayet edilir?

Önce yöneticiye. Kurallar kiracıyı da bağlar ve kanun kiracıyı bu yükümlülüklerden kat maliki ile birlikte sorumlu tutar (KMK md. 18). Yöneticinin daire sahibini de bilgilendirmesi çoğu zaman sonucu hızlandırır.

Yönetici şikayetle ilgilenmezse ne yapılır?

Konuyu kat malikleri kurulunun gündemine taşıyabilir, gerekirse kat maliklerinin üçte biriyle olağanüstü toplantı isteyebilirsiniz. Yöneticinin görevini yapmaması ayrı bir şikayet konusudur; yolları site yönetiminde usulsüzlük yazısında anlattık.

Hâkimin müdahalesi için ne kadar beklemek gerekir?

Kanun belirli bir bekleme süresi öngörmez; zarar gören kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Uygulamada önce yöneticiye ve kurula başvurmuş olmanız, delillerinizi güçlendirir. Dava şartı olan arabuluculuk aşamasını da unutmayın.

Kural yönetim planında yoksa uyulmak zorunda mı?

Yönetim planında yazmasa bile kanunun genel kuralı geçerlidir: herkes ortak yerleri doğruluk kurallarına uygun kullanmak ve komşularını rahatsız etmemekle yükümlüdür (KMK md. 18). Belirli bir düzen isteniyorsa kat malikleri kurulunda karar almak en sağlam yoldur.