İşletme Projesi Örneği: Hazırlama ve Aidat Hesabı (Excel)
Apartman ve site işletme projesi örneği: gider kalemleri, eşit ve arsa payına göre dağıtım, daire başına aylık avans. 2026 KMK değişikliğiyle genel kurul onayı. Ücretsiz Excel şablonu.
İşletme projesi, sitenin bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve bu giderlerden her daireye düşen payı gösteren belgedir. Aylık aidat bu projeden çıkar. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi projenin neleri göstermesi gerektiğini sayar.
Bu yazıda doldurulmuş bir işletme projesi örneği veriyoruz ve daire paylarının nasıl hesaplandığını gösteriyoruz. Aynı projeyi formülleriyle Excel olarak indirebilirsiniz.
2026'da Değişen Kural: Proje Genel Kurulda Onaylanır
22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, KMK'nın 37. maddesini değiştirdi:
- İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
- Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar. Proje kat maliklerine imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır.
- Eski metindeki "bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir" cümlesi yürürlükten kaldırıldı.
- Yürürlükte bir proje varken hazırlanan geçici projede tutar, bir önceki yıla göre Vergi Usul Kanunu'na göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.
Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan belgelerden sayılmaya devam eder; aidat alacağının icra yoluyla takibinde bu önemlidir. Proje hazırlarken yürürlükteki metni ve kendi yönetim planınızı esas alın, tereddütte bir hukukçuya danışın.
Projede Neler Gösterilir?
KMK md. 37'ye göre projede özellikle şunlar yer alır:
- Bir yıllık yönetimde tahmini gelir ve gider tutarları,
- Tüm giderlerden her kat malikine KMK md. 20'deki esaslara göre düşecek tahmini miktar,
- Her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı.
Örnek: 12 Daireli Bir Apartmanın 2027 Projesi
1. Gider Kalemleri
| Gider kalemi | Dağıtım esası | Yıllık tutar | Aylık |
|---|---|---|---|
| Kapıcı maaşı ve SGK | Eşit | 260.000 | 21.666,67 |
| Bahçe bakımı | Eşit | 42.000 | 3.500,00 |
| Asansör bakım ve onarım | Arsa payı | 36.000 | 3.000,00 |
| Ortak alan elektriği | Arsa payı | 42.000 | 3.500,00 |
| Ortak alan suyu | Arsa payı | 12.000 | 1.000,00 |
| Temizlik malzemesi | Arsa payı | 15.000 | 1.250,00 |
| Bina sigortası | Arsa payı | 18.000 | 1.500,00 |
| Yönetici ücreti | Arsa payı | 24.000 | 2.000,00 |
| Beklenmeyen giderler (yedek) | Arsa payı | 20.000 | 1.666,67 |
| Toplam | 469.000 | 39.083,33 |
Eşit paylaşılan giderler 302.000 TL, arsa payına göre paylaşılanlar 167.000 TL.
Dağıtım Esası Neden İkiye Ayrılıyor?
Yönetim planında başka bir hüküm yoksa KMK md. 20 uygulanır:
- Eşit: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans.
- Arsa payı oranında: Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri.
Yönetim planınız farklı bir esas öngörüyorsa ona uyulur. Ayrıntılı hesap örnekleri için aidat hesaplama rehberine bakabilirsiniz.
2. Daire Payları
Toplam arsa payı 1.080 olsun. Eşit giderlerden her daireye 302.000 ÷ 12 = 25.166,67 TL düşer. Arsa payı giderlerinden ise 167.000 × (dairenin arsa payı ÷ 1.080):
| Daire | Arsa payı | Eşit pay | Arsa payından | Yıllık | Aylık avans |
|---|---|---|---|---|---|
| A-1 | 70 | 25.166,67 | 10.824,07 | 35.990,74 | 2.999,23 |
| A-3 | 90 | 25.166,67 | 13.916,67 | 39.083,33 | 3.256,94 |
| A-5 | 110 | 25.166,67 | 17.009,26 | 42.175,93 | 3.514,66 |
Kontrol: Bütün dairelerin yıllık toplamı proje toplamına (469.000 TL) eşit olmalıdır. Excel şablonunda bu kontrol satırı hazırdır.
Hazırlarken Dikkat Edilecekler
- Geçen yılın gerçekleşenine bakın: Tahmini geçen yılın faturalarından başlatmak en sağlam yoldur. Sözleşmelerdeki zam maddelerini (asansör bakımı, güvenlik) ekleyin.
- Yedek kalem koyun: Beklenmeyen onarımlar için küçük bir yedek, yıl ortasında ek toplama ihtiyacını azaltır.
- Bildirimi belgeleyin: Projenin imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirildiğini gösterebilmelisiniz.
- Kararı karar defterine yazın: Genel kurulun onayı noter tasdikli karar defterine işlenir.
- Büyük harcamalar ayrı karar ister: Projede olmayan büyük bir yenileme için ayrıca karar alıp ek aidat toplanır.
İtirazın yeni kurala göre nasıl işlediğini işletme projesi ve itiraz yazısında anlattık.
Siteyo'da Bütçe ve Gerçekleşen
Projenin yıl içinde tutup tutmadığını Excel'de izlemek için her ay faturaları kalemlere dağıtmanız gerekir. Siteyo'da Finans › Bütçe sayfasında yılın kalemlerini ve planlanan tutarları girersiniz; harcanan tutar o yıl kaydedilen giderlerden kendiliğinden hesaplanır. Boş bir yılda "geçen yıl giderlerinden başlat" ile kalemler ve tutarlar hazır gelir. Aylık aidat bir kez tanımlanır ve her ay otomatik borçlandırılır.
Tüm özellikler için site yönetim yazılımı sayfasına bakabilirsiniz; 50 daireye kadar ücretsizdir.
İşletme projesine artık itiraz edilemiyor mu?
Eski metindeki yedi günlük itiraz cümlesi 2026 değişikliğiyle kaldırıldı; proje artık genel kurulda onaylanıyor. Genel kurul kararına katılmayan kat maliki, KMK md. 33'teki sürelerle kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir: toplantıda aykırı oy verenler için karar tarihinden, katılmayanlar için öğrenmeden itibaren bir ay, her halde karar tarihinden itibaren altı ay.
Proje onaylanana kadar aidat toplanabilir mi?
Evet. Yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplayabilir (KMK md. 35). Kabul edilmiş proje yoksa gecikmeden geçici bir proje hazırlar.
İşletme projesi her yıl yenilenmeli mi?
Proje bir yıllık yönetimi kapsar. Yeni yıl için proje hazırlanıp genel kurulda onaylanmalıdır. Onaylanmış bir proje varken yapılan geçici projede artış, yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Mevzuat ve içtihat değişebilir; somut durumunuz için bir avukata danışın.
Bu yazıyı yararlı buldunuz mu?
Paylaşarak başkalarına da ulaştırın.
Siteyo ile apartmanınızı yönetmeye hazır mısınız?
Pro'yu 3 ay boyunca 500 daireye kadar ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez.
3 Ay Ücretsiz Dene →