Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? 2026 Rehberi

Apartman aidatının nasıl belirleneceği, yöneticilerin en sık sorduğu sorulardan biri. Kanuni dayanak olmadan belirlenen aidatlar hem haksız hem de hukuki sorunlara açık olabiliyor.

Bu rehberde Türk Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat hesaplama yöntemlerini, pratik formülleri ve yapılması/yapılmaması gerekenleri ele alıyoruz.

Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve sitelerdeki ortak gider paylaşımını düzenler. Kanunun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü belirler.

Kanuna göre ortak giderler iki farklı yöntemle paylaştırılabilir:

Eşit pay yöntemi — Her daire eşit miktarda öder
Arsa payı yöntemi — Her daire, tapuda kayıtlı arsa payına oranla öder

Yöntem 1: Eşit Pay

En yaygın kullanılan yöntem. Toplam ortak gider, daire sayısına bölünür.

Formül:

Aylık Aidat = Aylık Toplam Gider / Daire Sayısı

Örnek:

Aylık toplam gider: 15.000 ₺
Daire sayısı: 20
Daire başına aidat: 750 ₺

Avantajları:

Hesaplaması kolay ve şeffaf
Sakinler tarafından anlaşılması basit
Anlaşmazlık ihtimali düşük

Dezavantajları:

Büyük ve küçük daireler aynı miktarı öder
Bazı sakinlerce adaletsiz bulunabilir

Yöntem 2: Arsa Payı

Dairenin tapuda kayıtlı arsa payı baz alınır. Büyük daireler daha fazla öder.

Formül:

Daire Aidatı = (Dairenin Arsa Payı / Toplam Arsa Payı) × Aylık Toplam Gider

Örnek:

Aylık toplam gider: 15.000 ₺
Toplam arsa payı: 1.000
A dairesi arsa payı: 60 → Aidat: (60/1000) × 15.000 = 900 ₺
B dairesi arsa payı: 40 → Aidat: (40/1000) × 15.000 = 600 ₺

Avantajları:

Kullanım alanına orantılı
Daha büyük daireler daha fazla ortak alandan yararlandığı için mantıklı

Dezavantajları:

Hesaplama daha karmaşık
Arsa payı kayıtlarına erişim gerektirir

Hangi Yöntemi Seçmelisiniz?

Türk uygulamasında çoğunluk eşit pay yöntemini tercih eder; sadeliği ve şeffaflığı nedeniyle. Ancak arsa payı yöntemi daha adaletli bulunabilir — özellikle daire büyüklükleri arasında büyük fark varsa.

Önerimiz: Yönetim kurulu, genel kurul kararıyla her iki yöntemden birini seçebilir. Karar, toplantı tutanağına geçirilmeli ve sakinlere yazılı bildirilmelidir.

Aidat Miktarını Doğru Belirlemek İçin Adımlar

1. Aylık gider kalemlerini listeleyin

Tipik gider kalemleri:

Kapıcı / güvenlik maaşı ve SGK
Temizlik hizmeti
Elektrik (asansör, ortak alanlar)
Su (bahçe, ortak kullanım)
Asansör bakımı
Doğalgaz (ortak ısıtma varsa)
Sigorta primleri
Bahçe bakımı

2. Yıllık bakım ve rezerv fonu hesaplayın

Olası büyük giderler (çatı onarımı, asansör yenileme, boya) için aylık birikim oluşturulması önerilir. Genellikle aylık giderin %10-20'si kadar rezerv fon ayrılır.

3. Toplam aylık ihtiyacı hesaplayın

Toplam Aidat İhtiyacı = Aylık Giderler + Aylık Rezerv Birikimi

4. Daire sayısına bölerek bireysel aidatı belirleyin

Genel kurul onayıyla duyurun ve toplu mesaj/ilanla tüm sakinlere bildirin.

Aidatlar Zamanında Ödenmezse Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidatını ödemeyen kat maliki, gecikme zammına tabidir. Yöneticinin bu tutarları takip edip gerekirse icra yoluna başvurma hakkı vardır.

Takibi kolaylaştırmak için:

Her ay düzenli tahakkuk oluşturun
Gecikme başlar başlamaz sakinlere hatırlatma gönderin
Ödeme geçmişini kayıt altında tutun

Aidat Takibini Otomatize Edin

Tahakkuk oluşturmak, gecikme bildirimi göndermek ve ödeme geçmişini tutmak — bunların hepsi manuel yapıldığında ciddi zaman alır.

Siteyo ile:

Aylık tahakkukları tek tıklamayla oluşturun
Gecikmeleri anlık izleyin
Sakinlere SMS/e-posta hatırlatması gönderin

Ücretsiz başlayın — 1 site ve 10 sakine kadar ücret yok, kredi kartı gerekmez.