Site Yönetiminde Usulsüzlük Nereye Şikayet Edilir?

"Yönetici hesap vermiyor", "paranın nereye gittiğini bilmiyoruz", "kararlar bize danışılmadan alındı" — bunlar apartmanda oturanların en sık dile getirdiği şikayetler. Peki bu durumlarda ne yapılabilir, nereye başvurulur?

Bu yazıda site ve apartman yönetimindeki usulsüzlük türlerini ve başvuru kanallarını somut örneklerle anlatıyoruz.

Usulsüzlük Türleri

1. Mali Şeffaflık Eksikliği

Yöneticinin gelir-gider raporu sunmaması
Belgesiz harcama yapılması
Kasa ve banka hesaplarını kat maliklerine göstermemesi
Topladığı aidatları işletme hesabına yatırmaması

2. Karar Süreçlerinde Usulsüzlük

Kat malikleri kurulu toplantısı yapılmadan karar alınması
Gündem dışı konularda oy kullanılması
Azınlığın haklarının gözetilmemesi
Karar defterinin usulüne uygun tutulmaması

3. Hizmet Aksaması

Mecburi giderlerin (asansör bakımı, temizlik, güvenlik vb.) yerine getirilmemesi
Ortak alanların bakımsız bırakılması
Kişilerin taleplerinin yanıtsız kalması

4. Yetki Aşımı

Kat maliklerinin onayı alınmadan büyük harcama yapılması (işletme projesini aşan giderler)
Yöneticinin kendi çıkarı doğrultusunda karar alması
Görev süresini doldurduğu hâlde görevi bırakmaması

Şikayet Kanalları: Karar Ağacı

Adım 1: İç Süreç — Yöneticiyle Görüşme

İlk adım her zaman doğrudan görüşmedir. Şikayetinizi yazılı olarak yöneticiye iletip yanıt bekleyin. Bu, sonraki süreçlerde "iyi niyet" göstergesi olarak önem taşır.

Yönetici hesap vermiyorsa veya yanıt vermiyorsa →

Adım 2: Hesap İsteyin ve Denetçiye Başvurun

Yönetici, yönetim planında yazan zamanlarda, yazmıyorsa her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını vermek zorundadır. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, hesabın bu zamanlar dışında da gösterilmesi istenebilir (KMK md. 39).

Sitenizde denetçi ya da denetim kurulu varsa mali konulardaki usulsüzlükleri önce denetçiye bildirin. Yönetim planında başka bir süre yoksa hesaplar her üç ayda bir denetlenir; haklı bir sebep çıkarsa her zaman denetlenebilir. Denetçi, sonuçları yılın ilk ayında kurula raporla bildirir (KMK md. 41). Neye bakılacağını site denetim raporu yazısında anlattık.

Denetçi yoksa veya denetçi de sürece dahil değilse →

Adım 3: Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantısı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri kat malikleri kurulunu toplantıya çağırabilir. Kurul, yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (KMK md. 41). Yani yöneticinin toplantı yapmasını beklemek zorunda değilsiniz: kat maliklerinin üçte biri bir araya gelerek çağrıyı kendileri yapabilir.

Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce her kat malikine imza karşılığı elden veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalı; toplantının yeri, günü, saati ve gündemi ile ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının bilgileri belirtilmelidir.

Toplantı yapılmıyor veya sorun çözülmüyorsa →

Adım 4: Arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesi

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 1 Eylül 2023'ten bu yana bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. Gündeme gelebilecek talepler:

Yöneticinin görevden alınması talebi
Hesapların incelenmesi talebi
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali: toplantıda aykırı oy veren için karar tarihinden, katılmayan için öğrenmeden itibaren bir ay, her halde karar tarihinden itibaren altı ay (KMK md. 33)

Mali suç iddiası varsa (ör. güveni kötüye kullanma) →

Adım 5: Savcılık / Emniyet

Yöneticinin kendisine teslim edilen aidat parasını kendisine mal ettiği ya da amacı dışında kullandığı şüphesi varsa cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunulabilir. Zimmet suçu kamu görevlileri için öngörüldüğünden, site yöneticisinin bu tür eylemleri genellikle güveni kötüye kullanma (TCK md. 155) açısından gündeme gelir; eylemin nitelendirmesini savcılık ve mahkeme yapar. Suç duyurusu, kat maliklerinin hukuk mahkemesindeki haklarını ortadan kaldırmaz.

Delil Toplamanız Gerekenler

Şikayet sürecinde elinizde olması gerekenler:

Yazılı taleplerinizin kopyası (WhatsApp veya e-posta çıktısı dahil)
Ödediğinize dair dekont veya makbuz
Toplantı davetiyesi ve gündem kağıdı
Karar defteri fotokopisi (eğer erişebildiyseniz)
Varsa fatura örnekleri veya yazışma kayıtları

Sık Yapılan Hatalar

"Zaten değişmez" düşüncesiyle sesini yükseltmemek: Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine toplantıya çağırma, hesap sorma ve yargı yoluna başvurma gibi somut araçlar tanır. Arabuluculuk da çoğu zaman uyuşmazlığı mahkemeye gitmeden çözmeye yardımcı olur.

Dilekçeyi sözel bırakmak: Sözlü şikayeti sonradan ispatlamak zordur. Şikayetlerinizi yazılı yapın ve bir kopyasını saklayın.

Sadece internet yorumlarına yazıp beklemek: Şikayet siteleri, harita yorumları ve sosyal medya paylaşımları hukuki sonuç doğurmaz. Hukuki süreç için yukarıdaki kanallar izlenmelidir.

Yöneticiler İçin Not

Şeffaf yönetim, şikayetin önüne geçmenin en etkili yolu. Gelir-gider raporunu düzenli paylaşmak, toplantı kararlarını karar defterine usulüne uygun yazmak ve kişilerin kendi hesaplarını görebilmesini sağlamak — bunlar hem güven inşa eder hem de olası itirazları azaltır. Bakım taleplerinin yanıtsız kalmaması için talebe sorumlu atayabilirsiniz; Siteyo'da bunu bakım talebine personel atama rehberinde anlattık. Kurul kararı gerektirmeyen konularda kişilerin görüşünü anketle almak da faydalıdır.

Siteyo'da daire sahipleri ve kiracılar kendi borç ve ödeme geçmişlerini uygulamadan görebilir; yönetici de gelir-gider raporlarını Excel olarak indirip kat malikleriyle paylaşabilir. Ücretsiz deneyin.

Yönetici hesap vermiyorsa ne yapılır?

Önce yazılı olarak hesap isteyin. Yönetici her yılın ilk ayında kurula hesap vermek zorundadır; kat maliklerinin yarısı isterse bu dönem dışında da hesap gösterilir (KMK md. 39). Sonuç alınamazsa denetçiye başvurabilir, olağanüstü toplantıda yöneticiyi değiştirebilir ya da arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi yoluna gidebilirsiniz.

Site yönetimi için savcılığa ne zaman başvurulur?

Paranın kişisel çıkar için kullanıldığına dair somut şüphe ve belge varsa. Hesapların karışık tutulması ya da kötü yönetim tek başına suç değildir; bunlar için kurul, denetçi ve hukuk mahkemesi yolları kullanılır.

Yönetici nasıl görevden alınır?

Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (KMK md. 41). Bunun için kurulun toplanması gerekir; kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir.