Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir? Yasal Süreç ve Dikkat Edilecekler
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman yöneticisi seçimi nasıl yapılır? Toplantı çağrısı, oy hakkı, gereken çoğunluk, görev süresi ve azil süreci hakkında bilmeniz gerekenler.
Apartman yöneticisi seçimi, pek çok kat malikinin yanlış yaptığı ama sonuçlarının uzun süre hissedildiği bir süreç. Eksik çağrı, yanlış çoğunluk hesabı ya da usule aykırı toplantı; ileride hukuki sorunlara kapı aralayabilir.
Bu rehberde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) öngördüğü yönetici seçim sürecini adım adım ele alıyoruz.
Yasal Dayanak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi, yönetici seçimini düzenler. Buna göre:
- Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici zorunludur.
- Yönetici, kat malikleri kurulunca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir.
- Yönetici, kat maliklerinden biri ya da dışarıdan bir kişi olabilir.
Adım 1: Toplantı Çağrısı
Yönetici seçimi için kat malikleri kurulunun toplanması gerekir. KMK'nın 29. maddesine göre çağrı:
- Toplantıdan en az 15 gün önce yapılmalıdır.
- Her kat malikine imza karşılığı elden veya iadeli taahhütlü mektupla bildirilmelidir.
- Toplantının yeri, günü, saati ve gündemi ile ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri, günü ve saati açıkça belirtilmelidir.
WhatsApp mesajı, e-posta veya uygulama duyurusu bilgilendirme için faydalıdır; ancak bu resmi çağrının yerine geçmez. Bilgilendirme duyurusunu Siteyo'da toplantı gününe kadar sabitleyerek listenin en üstünde tutabilirsiniz.
İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı en erken 7 gün sonra yapılabilir.
Adım 2: Toplantı Yeter Sayısı
İlk toplantı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı gerekir.
İkinci toplantı: Katılan kat malikleriyle toplanılabilir. Ancak yönetici seçiminde aranan çoğunluk için aşağıdaki nota dikkat edin.
Adım 3: Oy Hakkı ve Çoğunluk
Kat malikleri kurulunda her bağımsız bölüm için bir oy kullanılır. Birden fazla bağımsız bölümü olan kat malikinin oyu, toplam oyların üçte birini geçemez (KMK m.31).
Yönetici seçimi için KMK m.34, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğunu arar. İki çoğunluktan biri sağlanamazsa veya oylar eşit çıkarsa seçim gerçekleşmiş sayılmaz; yeniden oylama ya da yeni bir toplantı gerekir.
Çoğunluğun özellikle ikinci toplantıda nasıl hesaplanacağı konusunda tereddüt yaşanabilir. Sayı ve arsa payı hesabını tutanağa ayrıca yazmanız, şüphe halinde bir hukukçuya danışmanız önerilir.
Adım 4: Karar Defterine Kayıt
Seçim kararı karar defterine işlenmelidir. Karar defteri noter onaylı olmalı; her karar tarih, katılanların adı-soyadı ve imzalarıyla birlikte kayıt altına alınmalıdır.
Görev Süresi
Yöneticinin görev süresi yönetim planında belirtilmemiş veya kat malikleri kurulunca belirlenmemişse 1 yıl olarak kabul edilir. Süre dolunca yeniden seçilebilir.
Yöneticinin Azli
Yöneticinin görevden alınması da aynı çoğunlukla mümkündür. Kat malikleri kurulu yöneticiyi görev süresi dolmadan azledebilir; ancak yöneticinin sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Yönetici Bulunamazsa Ne Olur?
Hiçbir kat maliki yöneticiliği kabul etmezse veya kurul yönetici seçemezse, kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak mahkemeden yönetici atanmasını talep edebilir.
Siteyo ile Yönetim Kolaylaşır
Seçim sonrasında yönetici olarak en çok zaman kaybettiren işler: aidat takibi, gider kaydı ve duyuru göndermek. Siteyo ile bu işleri tek panelden yürütebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Mevzuat ve içtihat değişebilir; somut durumunuz için bir avukata danışın.
Son güncelleme: 25 Ekim 2026
Bu yazıyı yararlı buldunuz mu?
Paylaşarak başkalarına da ulaştırın.
Siteyo ile apartmanınızı yönetmeye hazır mısınız?
Pro'yu 3 ay boyunca 500 daireye kadar ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez.
3 Ay Ücretsiz Dene →