Daire Satıldı veya Kiracı Değişti: Eski Aidat Borcu Ne Olur?

Bir daire el değiştirdiğinde yönetimin önüne gelen ilk soru genellikle şudur: "Önceki dönemden kalan aidat borcu ne olacak?" Kiracı taşınır, yenisi gelir; daire satılır, yeni malik "bu borç benim değil" der. Kayıtlar net değilse borç ya gözden kaybolur ya da yanlış kişiye yazılır.

Bu yazıda konuyu kiracı değişimi ve satış olarak iki ayrı senaryoda ele alıyor, yöneticinin devir günü izleyeceği adımları sıralıyoruz. Hukuki sonuçlar somut olaya göre değişebileceğinden, uyuşmazlık durumunda bir avukata danışmanızı öneririz.

---

Temel Kural: Aidat Borcu Kat Malikine Aittir

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere ve avans payına katılmakla yükümlü olduğunu düzenler. Yani aidat borcunun asıl muhatabı, bağımsız bölümün malikidir. Zamanında ödenmeyen aidat için öngörülen aylık %5 gecikme tazminatı da aynı maddede yer alır; ayrıntısını Aidat Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır? yazısında anlattık.

Kiracının durumu farklıdır. KMK m.22 uyarınca bağımsız bölümü kiralayan ya da başka bir sebeple kullanan kişi, ortak gider ve avans payından kat maliki ile birlikte sorumludur; ancak bu sorumluluk ödeyeceği kira bedeliyle sınırlıdır.

Aşağıdaki iki senaryo bu iki kural üzerine kuruludur.

---

Senaryo 1: Kiracı Değişti

Kiracı değiştiğinde dairenin maliki değişmez. Bu nedenle:

• Eski kiracının döneminden kalan aidat borcu, kat maliki açısından ortadan kalkmaz; yönetim bu borcu malikten isteyebilir.
• Eski kiracının sorumluluğu kanunda kira bedeliyle sınırlıdır. Malik ile eski kiracı arasındaki hesaplaşma (örneğin depozitodan mahsup) kira ilişkisinin konusudur, yönetimin değil.
• Yeni kiracıdan, taşınmadan önceki döneme ait borcu istemek doğru bir uygulama değildir; bu borç için muhatap kat malikidir.

Pratik öneri: Kiracı taşınmadan önce malike dairenin borç durumunu yazılı olarak bildirin. Malik, kiracıyla hesaplaşmasını buna göre yapabilir.

---

Senaryo 2: Daire Satıldı

Satışta durum daha karmaşıktır. Satıştan önce doğmuş aidat borcundan yeni malikin sorumlu olup olmadığı hukuki bir sorudur ve cevap somut olaya göre değişebilir. Örneğin KMK m.22'de düzenlenen kanuni ipotek hakkı tapuya tescil edilmişse farklı sonuçlar doğabilir.

Bu belirsizlik nedeniyle en sağlıklı yol, konuyu satıştan önce netleştirmektir:

• Alıcı, tapu işleminden önce yönetimden dairenin borç durumunu gösteren yazılı bir belge (borç yazısı) istemeli, tapu kaydında bir şerh veya ipotek olup olmadığını kontrol etmelidir.
• Satıcı, satış tarihine kadar doğmuş aidatları kapatmalı ya da bunların satış bedelinden mahsup edilmesini alıcıyla yazılı olarak kararlaştırmalıdır.
• Yönetici, borç yazısını kayıtlara dayanarak ve tarih belirterek vermelidir. "X tarihi itibarıyla" ifadesi, sonraki tahakkuklarla karışıklığı önler.

Satıştan sonra eski malikin borcu ortaya çıkarsa, kimden ve nasıl tahsil edileceği konusunda avukat görüşü alın. Dava yoluna gidilecekse, KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın dava şartı olduğunu unutmayın (HUAK m.18/B). Takip ve dava süreçlerini Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılabilir? yazısında anlattık.

---

Yönetici İçin Adım Adım: Devir Günü Kontrol Listesi

1. Devir tarihini öğrenin. Satışta tapu tarihi; kiracı değişiminde tahliye ve yeni kiranın başlangıç tarihi.
2. O tarihe kadarki borç dökümünü çıkarın. Dönem, tahakkuk, ödenen ve kalan tutar ayrı ayrı görünmelidir.
3. Talep edilirse yazılı borç durumu verin. Tarih ve imzayla, hangi tarih itibarıyla hazırlandığını belirterek.
4. Yeni kişiyi kaydedin. Malik mi kiracı mı olduğunu, iletişim bilgilerini ve giriş tarihini işleyin. Siteyo'da yeni kişiyi uygulamaya davet etme adımlarını ayrı bir rehberde anlattık.
5. Eski borcun kimde kalacağına karar verin. Borcu yeni kişinin hesabına ancak yazılı bir mutabakat ya da hukuki bir dayanak varsa aktarın; örneğin alıcı borcu üstlendiğini yazılı olarak kabul ettiyse. Aksi halde borç eski kişinin kaydında kalmalıdır.
6. Eski kaydı silmeyin, arşivleyin. Ödeme geçmişi, ileride bir itiraz veya takip için gereklidir.
7. Devirden sonraki tahakkukları yeni kişiye yazın. Ay ortasında gerçekleşen devirlerde kısmi dönemin nasıl paylaşılacağı için yönetim planına ve kurul kararlarına bakın; belirsizse taraflardan yazılı mutabakat isteyin.

Bu adımlar yalnızca satışta değil, her kiracı değişiminde de tekrarlanmalıdır. Düzenli bir devir kaydı, aylar sonra çıkan "bu borç kimin?" tartışmasını büyük ölçüde önler. Daire el değiştirmeden yalnızca hanede aidatı ödeyen kişi değişiyorsa aidat ödeme sorumlusunu değiştirme rehberine bakın.

---

Siteyo'da Daire El Değiştirdiğinde

Siteyo'da her kayıtlı kişi için "Ev Sahibi" veya "Kiracı" bilgisi tutulur; böylece borcun kime sorulacağı listede görünür.

• Web panelinde: "Kişiler" sayfasında eski kişinin satır menüsünden "Daireyi devret"i seçin. Yeni kişinin adını girin; dairenin açık borcu varsa "Yeni kişiye aktar" ya da "Eski kişide kalsın" seçeneğinden birini işaretleyin. Devirde dairedeki eski kişiler arşive alınır, kayıtları silinmez.
• Arşiv: Eski kişiyi satır menüsündeki "Arşivle" ile arşive alabilirsiniz. Açık borcu olan bir kayıt arşivlenemez; böylece borç gözden kaybolmaz. Arşivlenen kayıtlar silinmez, "Arşiv" sekmesinde görünür ve gerekirse "Geri Al" ile geri alınabilir.
• Mobil uygulamada: Dolu bir daireye yeni kişi eklerken ekranda mevcut kişinin adı ve varsa açık borcu yazar; yeni kişi eklendiğinde mevcut kişi pasifleştirilir. "Borcu yeni kişiye aktar" anahtarı varsayılan olarak açık gelir; borcu aktarmak istemiyorsanız kapatıp "Kişiyi Değiştir"e basın.

Devir sırasında kararı yukarıdaki kontrol listesine göre verin: yazılı bir mutabakat yoksa borcu aktarmamak çoğu zaman daha güvenli bir başlangıçtır. Ücretsiz deneyin.