Kat Malikleri Kurulu Nedir? Toplantı, Karar ve İptal

Kat malikleri kurulu, bir apartman ya da sitedeki bütün kat maliklerinin bir araya geldiği ve binanın nasıl yönetileceğine karar veren en yetkili organdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ana gayrimenkul bu kurulca yönetilir ve yönetim tarzını kanunun emredici hükümleri içinde bu kurul belirler (KMK m.27). Halk arasında "genel kurul" ya da "apartman toplantısı" denen yapı budur.

Bu yazıda kurulun kimlerden oluştuğunu, nasıl toplanıp karar aldığını, kararlara nasıl itiraz edildiğini ve örnek bir karar metnini anlatıyoruz.

Kat malikleri kurulu kimlerden oluşur?

Kat malikleri kurulu, tapuda bağımsız bölüm sahibi olarak görünen bütün kat maliklerinden oluşur. Kiracılar ve evde oturan diğer kişiler kurulun üyesi değildir; oy kullanamazlar.

Birkaç ayrıntı önemlidir:

Birden fazla maliki olan daire: Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kurulda onları kendi aralarından vekalet verecekleri bir kişi temsil eder (KMK m.31).
Ehliyetsiz malik: Kanuni temsilcisi temsil eder.
Vekil: Kat maliki oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir. Vekil kat maliki olmak zorunda değildir; örneğin kiracı vekaletle toplantıya katılabilir.

Bu yüzden "kat malikleri kurulu kaç kişiden oluşur" sorusunun cevabı binaya göre değişir. 12 daireli bir apartmanda, her dairenin tek sahibi varsa kurul 12 kat malikinden oluşur. Bir kişinin üç dairesi varsa üye sayısı azalır ama oy sayısı aşağıda anlatılan sınırla korunur.

Kat malikleri kurulu, yönetici ve yönetim kurulu farkı

Bu üç kavram sık karıştırılır.

Organ	Kimlerden oluşur	Ne yapar
Kat malikleri kurulu	Bütün kat malikleri	Yönetimle ilgili temel kararları alır, yöneticiyi seçer, işletme projesini onaylar
Yönetici	Tek kişi; kat maliklerinden ya da dışarıdan	Kurul kararlarını uygular, günlük işleri yürütür
Yönetim kurulu	Üç kişi	Yöneticinin görevini kurul halinde yürütür
Denetçi / denetim kurulu	Kurulca seçilir	Yönetimin hesaplarını ve işlerini denetler

Kat malikleri kurulu karar verir; yönetici ya da yönetim kurulu bu kararları uygular. Yöneticinin nasıl seçildiğini yönetici seçimi rehberinde ayrıntılı anlattık.

Apartman yönetim kurulunda kimler var?

Apartman yönetim kurulu, kat maliklerinin yönetimi tek bir yönetici yerine verdiği üç kişilik kuruldur (KMK m.34). Üyeler kat maliklerinden ya da dışarıdan seçilebilir.

Yönetim kurulu, kat malikleri kurulunun yerine geçmez. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; bu görev tek kişiye ya da üç kişilik yönetim kuruluna verilebilir. Yönetici ya da yönetim kurulu her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici yeniden seçilebilir.

Kurul ne zaman toplanır

Olağan toplantı

Kurul yılda en az bir kez toplanır. Toplantı zamanı yönetim planında yazılıdır; yazmıyorsa her takvim yılının ilk ayında, yani ocakta toplanılır (KMK m.29). Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır.

Olağan toplantının gündeminde genellikle şunlar olur: yöneticinin hesap vermesi ve ibrası, denetim raporu, yeni dönemin işletme projesi ve aidat, yönetici ve denetçi seçimi.

Olağanüstü toplantı

Önemli bir sebep çıktığında kurul her zaman toplanabilir. Bunu yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri isteyebilir (KMK m.29). Çatı onarımı, asansör arızası, yöneticinin görevini bırakması gibi beklemeyen konular buna örnektir.

Toplantı çağrısı nasıl yapılır

Kanun olağanüstü toplantı için çağrı usulünü açıkça yazar:

Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılır.
Bütün kat maliklerine imzalatılan bir çağrı ya da taahhütlü mektup ile bildirilir.
Toplantının sebebi, yani gündem, çağrıda yazılır.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de ilk çağrıda belirtilir. İki toplantı arasında en az yedi gün olmalıdır.

Olağan toplantının çağrı şekli için önce yönetim planına bakın. Plan bir şey söylemiyorsa aynı usulü uygulamak, sonradan çıkabilecek "çağrı usulsüz yapıldı" itirazının önüne geçer. WhatsApp mesajı, e-posta ya da uygulama duyurusu hatırlatma için iyidir ama tek başına imzalı çağrının ya da taahhütlü mektubun yerine geçtiğini varsaymayın.

Kat malikleri kurulu nasıl karar alır?

Kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30). İlk toplantı yeter sayı olmadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve bu toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır.

Oy hakkı

Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir (KMK m.31).
Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır. Ancak toplam oyu bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde bulunabilir ama oya katılamaz.
Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlası için vekil olamaz. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kat malikine vekalet edebilir.

Özel çoğunluk isteyen kararlar

Kanun bazı konularda daha yüksek bir çoğunluk arar. Bunlara iki örnek:

Konu	Gereken çoğunluk
Yönetici atanması	Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu (KMK m.34)
Yönetim planının değiştirilmesi	Bütün kat maliklerinin beşte dördü (KMK m.28)

Ortak yerlerde yenilik ve ilave gibi başka konularda da ayrı oranlar vardır. Bir karardan önce, o konu için kanunda ya da yönetim planında özel bir oran olup olmadığını kontrol edin.

Kararların yazılması

Kurul kararları, sayfaları noter mühürlü bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara karşı oy verenler, karşı oy gerekçesini yazarak imza atar (KMK m.32). Defterin nasıl tutulacağını karar defteri rehberinde, toplantı tutanağının nasıl yazılacağını genel kurul toplantı tutanağı örneğinde anlattık.

Bütün kat malikleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymak zorundadır. Kat malikleri arasında ya da kat malikleriyle yönetim arasında çıkan anlaşmazlıkları da önce kurul çözer.

Kat malikleri kurulu yönetim planına aykırı karar alabilir mi?

Hayır, sıradan bir kurul kararıyla yönetim planı değiştirilemez. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28).

Basit çoğunlukla alınan ve plana aykırı düşen bir karar, iptal davasına konu olabilir. Plan sessiz kalıyorsa kanun ve genel hükümler uygulanır. Yönetim planının ne olduğunu ve neleri düzenlediğini yönetim planı nedir yazısında ayrıca ele alıyoruz.

Kurul kararının iptali

Kurul kararına karşı çıkan kat maliki, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir (KMK m.33). Süreler davacının toplantıdaki durumuna göre değişir:

Durum	Dava açma süresi
Toplantıya katılıp karara aykırı oy veren	Karar tarihinden başlayarak bir ay
Toplantıya katılmayan	Kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay; her halde karar tarihinden başlayarak altı ay
Karar yok ya da mutlak butlanla hükümsüzse	Süre şartı aranmaz

Kanun dava hakkını aykırı oy kullananlara ve toplantıya katılmayanlara tanır. Toplantıda karara olumlu oy veren kat malikinin sonradan bu yolla itiraz etmesi bu nedenle zordur. Karşı oy kullanıyorsanız gerekçenizi karar defterine yazdırın.

Kararın yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılıp sayılmadığı somut olaya bağlıdır. Örneğin kanunun emredici hükmüne açıkça aykırı kararlar bu kapsamda tartışılabilir. Bu ayrımı mahkeme yapar.

İşletme projesi ve aidat kararlarına itiraz için ayrıca işletme projesine itiraz rehberine bakabilirsiniz.

Arabuluculuk

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı olarak düzenlenmiştir. Kurul kararının iptali davasının bu kapsama girip girmediği ve arabuluculuk sürecinin bir aylık süreyi nasıl etkilediği tartışmalı olabilir. Süreler kısa olduğu için dava düşünüyorsanız vakit kaybetmeden bir avukata danışın.

Kararın tebliğ edilmemesi

Kanun, toplantıya katılmayan kat malikine kararın belirli bir şekilde tebliğini ayrıca düzenlemez; ama katılmayanın dava süresi kararı öğrendiği tarihten başlar. Bu yüzden kararın katılmayanlara hiç bildirilmemesi, onların bir aylık süresinin başlamaması anlamına gelebilir. Altı aylık üst süre ise her durumda karar tarihinden işler.

Yönetici açısından pratik sonuç şudur: Alınan kararları toplantıya katılmayan kat maliklerine yazılı ve tarihi ispatlanabilir bir yolla bildirmek, kararın ne zaman öğrenildiği konusundaki tartışmayı azaltır.

Kat malikleri kurulu kararı örneği

Aşağıdaki metin genel bir örnektir. Köşeli parantezli yerleri kendi bilgilerinizle doldurun ve yönetim planınıza uygun olup olmadığını kontrol edin.

Alan	Örnek
Karar no	[2027/3]
Toplantı	[Olağan] kat malikleri kurulu, [15.01.2027], saat [19.00], [apartman sığınağı]
Yeter sayı	[24] bağımsız bölümden [15] kat maliki asaleten ya da vekaleten hazır; arsa payı çoğunluğu sağlandı
Gündem maddesi	[4. Dış cephe boyası]
Karar	Dış cephenin boyanmasına, en az [üç] firmadan teklif alınarak en uygun teklifin yönetimce seçilmesine, giderin arsa payı oranında paylaştırılmasına ve [üç] eşit taksitte toplanmasına karar verildi.
Oylama	Kabul: [12], Ret: [2], Çekimser: [1]
Karşı oy	[B-7] numaralı bağımsız bölüm maliki: "[Gerekçe]"
İmza	Toplantıda bulunan kat malikleri

Toplantıdan önce kişilerin görüşünü almak istiyorsanız bir anket açabilirsiniz. Anket kurul kararı yerine geçmez; nasıl hazırlanacağını site yönetimi anketi rehberinde anlattık.

Kat malikleri listesi nasıl alınır?

Güncel kat malikleri listesi tapu kayıtlarından öğrenilir. Yönetici, yönetici olduğunu gösteren karar ya da belgeyle bağlı olunan tapu müdürlüğüne başvurarak malik bilgisini isteyebilir; istenen belgeler müdürlüğe göre değişebilir.

Pratikte yönetici, satış ve devirlerde güncellenen bir malik listesini kendisi tutar. Çağrıların doğru kişilere gitmesi ve toplantı ile karar yeter sayısının doğru hesaplanması için bu liste önemlidir. Liste kişisel veri içerdiği için yalnızca yönetim işleri için kullanılmalı, başkalarıyla paylaşılmamalıdır.

Siteyo ile toplantı ve karar kaydı

Siteyo'da İletişim → Toplantılar sayfasında olağan ya da olağanüstü toplantıyı tarih, yer, katılan sayısı ve numaralı gündemiyle kaydedersiniz. Kararları kabul, ret ve çekimser oy sayılarıyla girersiniz; karar numarası kendiliğinden verilir ve kararlar Finans → Defterler → Karar defteri sayfasına düşer. Toplantı bilgilerinden tutanak taslağı hazırlanır, yaklaşan toplantı ya da alınan kararlar kişilere duyuru olarak gönderilir. Bu kayıtlar noter onaylı karar defterinin ve yasal çağrının yerini tutmaz; defteri doldurmayı ve kararları paylaşmayı kolaylaştırır. Free paket 1 site ve 50 daireye kadar süresiz ücretsizdir.