Yönetim Planı Nedir? Nereden Alınır, Nasıl Değiştirilir

Yönetim planı, bir apartmanın ya da sitenin nasıl yönetileceğini yazan ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken tapuya verilir; daireyi sonradan satın alan ya da miras yoluyla edinen kişiyi de bağlar. Aidat paylaşımından yöneticinin görevlerine kadar pek çok sorunun cevabı önce bu belgede aranır.

Yönetim planı nedir?

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 28. maddesinde düzenlenen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki belgedir. Binanın yönetim tarzını, bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin nasıl kullanılacağını ve yönetimle ilgili diğer konuları düzenler.

KMK m.28'e göre yönetim planı şunları düzenler:

Yönetim tarzı,
Kullanma maksadı ve şekli,
Yönetici ve denetçilerin alacağı ücret,
Yönetime ait diğer hususlar.

Aynı maddeye göre yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler; bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini (mirasçılar ve daireyi satın alanlar), yönetici ve denetçileri bağlar. Yani "ben bu planı imzalamadım" demek, daireyi sonradan almış bir kat malikini plandan kurtarmaz.

Kiracılar plana doğrudan taraf değildir. Ancak KMK m.18, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin kiracılara ve bağımsız bölümden sürekli yararlananlara da uygulanacağını söyler. Bu kişiler, borçlarını yerine getirmezlerse kat malikiyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.

Yönetim planında hüküm bulunmayan konularda uyuşmazlıklar KMK'ya ve genel hükümlere göre çözülür (KMK m.28).

Yönetim planı ile kurul kararı arasındaki fark

İki belge sık karıştırılır. Kurul kararları günlük yönetimi yürütür; yönetim planı ise bu yönetimin çerçevesini çizer.

	Yönetim planı	Kat malikleri kurulu kararı
Nerede durur	Tapuda, kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında	Noter onaylı karar defterinde
Kimi bağlar	Bütün kat malikleri, sonraki malikler, yönetici ve denetçiler	Bütün kat malikleri, sonraki malikler, yönetici ve denetçiler (KMK m.32)
Nasıl değişir	Apartmanda bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla (KMK m.28); toplu yapıda üçte iki oranıyla (KMK m.70)	Konuya göre kanunda öngörülen çoğunlukla, yeni bir kurul kararıyla
Tipik konular	Gider paylaşım esası, yönetimin yapısı, kullanım kuralları	Aidat tutarı, yönetici seçimi, onarım kararları

Kurulun nasıl toplandığını ve karar aldığını kat malikleri kurulu nedir yazısında anlattık. Kararların deftere nasıl yazılacağı için karar defteri rehberine bakabilirsiniz.

Yönetim planı kim hazırlar?

Yönetim planını, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken arsanın maliki veya bütün paydaşları hazırlar ve imzalayarak tapu müdürlüğüne verir. Uygulamada bu çoğu zaman yapıyı yaptıran arsa sahipleri ya da müteahhit tarafından hazırlanmış bir metindir.

KMK m.12, kat mülkiyetinin kurulması için tapuya verilecek belgeler arasında, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına göre ve m.28'deki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planını sayar.

Kat irtifakı yönetim planı

Bina henüz yapılmamışken ya da tamamlanmamışken kurulan kat irtifakı için de yönetim planı istenir (KMK m.14). Aynı madde, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmeyeceğini söyler. Bu nedenle pek çok binada yürürlükteki plan, inşaat başlamadan önce kat irtifakı kurulurken verilen metindir. İlk kat malikleri bu metni çoğu zaman hiç okumadan daire satın almış olur.

Apartman yönetim planı nasıl yapılır?

Yeni bir yapıda yönetim planı, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken yazılır, malikler tarafından imzalanır ve tapu müdürlüğüne verilir. Planı olan mevcut bir apartmanda yeni bir plan yazılmaz; mevcut plan, kanundaki çoğunlukla değiştirilir.

Yeni bir plan hazırlarken metne en azından şunları açıkça yazın: gider paylaşım esası, yönetici ve denetçinin seçimi ve ücreti, olağan toplantının zamanı, ortak alanların kullanım kuralları. Mevcut planı değiştirmenin adımlarını aşağıda, değişiklik bölümünde anlattık.

Birçok plan hazır bir metnin küçük değişikliklerle doldurulmuş hâlidir. Bu yüzden iki apartmanın planı birbirine çok benzer görünebilir, ama gider paylaşımı gibi önemli maddelerde farklı olabilir. Kendi binanızın planını okumadan komşu apartmanın uygulamasını örnek almayın.

Apartmanda yönetim planı zorunlu mu?

Evet. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulabilmesi için tapuya yönetim planı verilmesi gerekir (KMK m.12 ve m.14). Bu nedenle kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi her yapının tapuda bir yönetim planı bulunur.

"Bizim apartmanın yönetim planı yok" sözü çoğu zaman planın kaybolduğu ya da kimsenin bakmadığı anlamına gelir. Plan, tapudaki kuruluş belgeleri arasında saklanır ve oradan örneği alınabilir. Yönetim planının varlığı, yöneticinin zorunlu olup olmadığından ayrı bir konudur. Yönetici atanması sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda zorunludur (KMK m.34).

Yönetim planı nereden alınır?

Yönetim planının örneği, binanın bağlı olduğu tapu müdürlüğünden ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) online işlemlerinden talep edilebilir. KMK m.28'e göre plan ve değişiklikleri kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır; değişikliklerin tarihi de kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Pratikte iki yol vardır:

Tapu müdürlüğü: Kimliğinizle ve ada, parsel, bağımsız bölüm bilgilerinizle başvurup yönetim planının onaylı örneğini isteyin. İşlem için ücret alınabilir; tutarı müdürlükten öğrenin.
TKGM'nin online işlemleri: TKGM'nin e-Devlet ile giriş yapılan online hizmetlerinde (Web Tapu) belge talebi seçenekleri bulunur. Ekranlar zaman zaman değiştiği için yönetim planı talebinin o an online yapılıp yapılamadığını sistemde kontrol edin. Yapılamıyorsa tapu müdürlüğüne gidin.

Plan elinize geçtiğinde beyanlar hanesinde bir değişiklik tarihi görünüp görünmediğine de bakın. Görünüyorsa, değişiklik metinlerini de isteyin. Aksi hâlde eskimiş bir metne göre hareket edebilirsiniz.

Yönetim planı örneği: hangi konular yer alır?

Yönetim planlarının çoğu benzer başlıklar içerir. Aşağıdaki tablo tipik konuları gösterir; kendi planınızda hangisinin nasıl düzenlendiğini metinden kontrol edin.

Konu	Planda genellikle ne yazar	Plan yoksa ya da susarsa
Gider paylaşımı	Hangi giderin eşit, hangisinin arsa payına göre bölüneceği	KMK m.20'deki ayrım uygulanır
Yönetici ve yönetim kurulu	Yöneticinin seçimi, görevleri, ücreti	Görevler için KMK m.35, seçim için KMK m.34
Kurul toplantısı	Olağan toplantının zamanı, çağrı usulü	Her takvim yılının ilk ayı (KMK m.29)
Denetim	Denetçi ya da denetim kurulu, hesapların denetim zamanı	KMK'daki genel kurallar
Ortak alan kullanımı	Bahçe, otopark, sığınak, çatı gibi yerlerin kullanım kuralları	KMK m.18'deki genel yükümlülükler
Ortak alan tahsisi	Belirli bir ortak yerin bir bağımsız bölümün kullanımına bırakılması	Ortak yer bütün kat maliklerinin kullanımındadır
Evcil hayvan	Ortak alanlarda tasma, temizlik gibi kurallar	Kanunda özel hüküm yok; rahatsız etmeme yükümlülüğü geçerli
Toplu yapı (site)	Blok, ada ve temsilciler kurulu düzeni	KMK m.66 ve devamındaki toplu yapı hükümleri

Gider paylaşımının nasıl hesaplandığını aidat hesaplama rehberinde, bu esasın yıllık bütçeye nasıl yansıdığını işletme projesi örneğinde anlattık.

Yönetim planı ile ortak alan tahsisi

Bazı planlar bir bahçeyi zemin kattaki daireye ya da bir çatı terasını en üst kattaki daireye kullanım için bırakır. Planda baştan yer alan bu tür bir tahsis, plan sözleşme hükmünde olduğu için sonraki malikleri de bağlar.

Sonradan böyle bir tahsis yapmak ya da mevcut tahsisi kaldırmak plan değişikliği demektir. Ortak yerden yararlanma hakkı kısıtlanan kat maliklerinin rızasının ayrıca gerekip gerekmediği olaya göre değişebilir. Bu tür bir değişiklikten önce bir hukukçuya danışın.

Evcil hayvan hükümleri

KMK'da evcil hayvanla ilgili özel bir madde yoktur. Yönetim planı ortak alanlarda uyulacak kurallar koyabilir. Daire içinde hayvan beslemeyi tümden yasaklayan hükümlerin uygulanıp uygulanamayacağı ise tartışmalıdır ve olaya göre değerlendirilir. Her durumda kat malikleri birbirini rahatsız etmemekle yükümlüdür (KMK m.18).

Yönetim planı değişikliği nasıl yapılır?

Tek bir apartmanda yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28). Birden çok bloklu sitelerde (toplu yapı) ise ayrı bir kural vardır ve 2026'dan beri üçte iki oranı aranır (KMK m.70); ayrıntısı aşağıda.

Apartmanda beşte dört oranı, toplantıya katılanlara göre değil, binadaki bütün kat maliklerine göre hesaplanır.

Örneğin 20 kat malikinin bulunduğu bir apartmanda en az 16 kat malikinin değişikliği kabul etmesi gerekir. Toplantıya 17 kişi katılıp 15'i olumlu oy verirse değişiklik kabul edilmiş olmaz.

Tipik adımlar şöyledir:

Değişecek maddeyi ve yeni metni yazın. Hangi maddenin hangi metinle değişeceği net olsun.
Kurulu toplayın. Gündeme yönetim planı değişikliğini açıkça yazın. Çağrı ve toplantı usulü için genel kurul toplantı tutanağı örneğine bakabilirsiniz.
Oyları kayda geçirin. Kabul eden kat maliklerini adıyla ve bağımsız bölüm numarasıyla yazın. Beşte dört oranının sağlandığı tutanaktan açıkça görülsün.
Karar defterine işleyin ve imzalatın.
Tapuya bildirin. KMK m.28'e göre değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve değişiklik plana bağlanarak saklanır. Başvurudan önce tapu müdürlüğüne hangi belgeleri istediğini sorun.

Aynı madde, kat maliklerinin m.33'e göre mahkemeye başvurma haklarını saklı tutar. Yani değişikliğe karşı çıkan kat maliki sulh hukuk mahkemesine gidebilir.

Site yönetim planı (toplu yapı)

Birden çok bloktan oluşan ve ortak tesisleri birlikte yönetilen sitelerde (toplu yapı) bütün yapılar için tek bir yönetim planı düzenlenir (KMK m.70). Bu plan, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.

Toplu yapılarda değişiklik oranı apartmandakinden farklıdır. 7579 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026) bu maddedeki "beşte dört" ifadelerini "üçte iki" olarak değiştirdi. Buna göre:

	Gereken oy
Toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi	Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin toplam sayısının üçte ikisi
Geçici yönetimle ilgili plan hükümlerinin değiştirilmesi	Toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi

Aynı kanunla m.70'e, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağı da eklendi. Tek bir apartman için ise m.28'deki beşte dört kuralı değişmedi. Siteniz toplu yapı hükümlerine tabi mi, emin değilseniz tapudaki kayıtlara ve planınıza bakın.

Yönetim planı ile kanun çeliştiğinde

Yönetim planı bir sözleşmedir; kanunun her hükmünü değiştiremez. KMK m.27, binanın yönetim tarzının kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla kararlaştırılacağını söyler.

Kanunun kendisi bazı konularda plana alan bırakır. Örneğin KMK m.20, gider paylaşımında "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesini kullanır; plan burada farklı bir esas koyabilir. KMK m.35 de yöneticinin görevlerini önce yönetim planına bırakır.

Bazı konularda ise plan kanunun önüne geçemez:

Mesken olarak kayıtlı bölümlerin kullanımı: KMK m.24, mesken olarak kayıtlı bir bölümde hastane, klinik gibi kuruluşların açılamayacağını ve buna aykırı sözleşmelerin hükümsüz olduğunu söyler.
Oy hakkı sınırları: Birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oyunun bütün oyların üçte birini geçemeyeceği kuralı kanundadır (KMK m.31).
Isıtma sistemi dönüşümü: KMK m.42'ye göre ısıtma sisteminin merkezi ya da ferdi sisteme dönüştürülmesine karar verilirse, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
Gecikme tazminatı: Kanun aylık yüzde beş oran öngörür. Planda daha yüksek bir oran yazıyorsa uygulamadan önce bir hukukçuya danışın.

Bir hükmün emredici kurala aykırı olup olmadığı her zaman açık değildir. Planda kanunla çeliştiğini düşündüğünüz bir madde varsa, kendi başınıza "geçersiz" sayıp uygulamayı bırakmayın. Önce hukuki görüş alın; gerekiyorsa maddeyi usulüne uygun bir değişiklikle düzeltin.

Sık yapılan hatalar

Planı kurul kararıyla değiştirmeye çalışmak: Toplantıya katılanların çoğunluğuyla alınan karar, plan değişikliği için gereken oranı (apartmanda beşte dört, toplu yapıda üçte iki) karşılamaz.
Toplu yapıda eski oranı uygulamak: 2026 değişikliğinden önceki kaynaklar toplu yapı için de beşte dört yazar. Güncel oran üçte ikidir.
Değişikliği tapuya bildirmemek: Değişiklik karar defterinde kalırsa, sonraki maliklerin ve yöneticilerin buna ulaşması zorlaşır.
Eski metne göre hareket etmek: Elinizdeki fotokopi en güncel hâli olmayabilir. Beyanlar hanesini kontrol edin.
Planı hiç okumamak: Aidat itirazlarının önemli bir kısmı, gider paylaşım esasının plana uygun olup olmadığıyla ilgilidir.

Siteyo'da yönetim planını saklamak ve paylaşmak

Siteyo'da yönetim planını ve değişikliklerini İletişim → Belgeler bölümüne Yönetim Planı kategorisiyle yükleyebilirsiniz. Kişiler görebilsin anahtarını açarsanız daire sahipleri ve kiracılar planı kendi Belgeler sayfasından açar; plan değişikliğini duyururken belgeyi duyuruya da ekleyebilirsiniz. Değişikliği görüştüğünüz toplantıyı ve oy sayılarını Toplantılar sayfasına girebilir, kararları karar defteri listesinde yıl yıl görebilirsiniz. Belgeleri kategorilere ayırmayı apartman belgelerini dijital arşivde saklama rehberinde anlattık. Dijital kopya, tapudaki asıl plan ile noter onaylı karar defterinin yerini tutmaz. Free paket 1 site ve 50 daireye kadar süresiz ücretsizdir.

Yönetim Planı Nedir? Nereden Alınır, Nasıl Değiştirilir