Apartman Yöneticisinin Görevleri ve Yetkileri: KMK Rehberi

Apartman yöneticisinin görevleri ve yetkileri, önce yönetim planına, planda hüküm yoksa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35 ile 40. maddelerine göre belirlenir. Kısaca yönetici kurul kararlarını uygular, binanın bakımını ve sigortasını yaptırır, avans ve aidatı toplar, defter tutar ve yılda en az bir kez hesap verir. Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur ve kat malikleri kurulunun denetimi altındadır.

Bu yazıda görevleri tablo halinde topluyor, ardından yetki, sorumluluk, ücret ve denetim konularını anlatıyoruz. Yöneticinin nasıl seçildiğini ayrıca apartman yöneticisi seçimi rehberinde ele aldık.

Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir?

Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa yöneticinin görevleri KMK m.35'te sayılır: kurul kararlarını uygulamak, binayı korumak ve bakımını yaptırmak, sigorta ettirmek, avans toplamak, giderleri ödemek ve borcunu ödemeyenlere karşı yasal yola gitmek bunların başında gelir. Defter tutma (m.36), işletme projesi (m.37) ve hesap verme (m.39) görevleri de ayrı maddelerde düzenlenmiştir.

Görev	Ne anlama gelir	Dayanak
Kurul kararlarını uygulamak	Kat malikleri kurulunun aldığı kararları yerine getirir	KMK m.35/a
Bakım, onarım ve koruma	Binanın amacına uygun kullanılması, korunması ve onarımı için önlem alır	KMK m.35/b, h
Sigorta	Binayı sigorta ettirir	KMK m.35/c
Avans toplamak	İşletme projesi onaylanana kadar giderler için avans toplar	KMK m.35/d
Ödemeleri kabul etmek, borçları ödemek	Yönetimle ilgili tahsilatları alır, faturaları öder	KMK m.35/e
Tebligatı kabul etmek	Binanın tümünü ilgilendiren resmi yazıları teslim alır	KMK m.35/f
Hak kaybını önlemek	Bir sürenin geçmesini veya bir hakkın kaybını önleyecek önlemi alır	KMK m.35/g
Dava ve icra takibi	Borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava açar, icra takibi yapar, kanuni ipoteği tescil ettirir	KMK m.35/i
Banka hesabı	Toplanan parayı kendi adına ama yönetici sıfatı belirtilerek açılan bir hesapta tutar	KMK m.35/j
Kurulu toplantıya çağırmak	Kat malikleri kurulunu toplar	KMK m.35/k
Asansör bakımı	Aylık bakım ve yıllık kontrolleri yaptırır, ücretlerini öder	KMK m.35/l
Defter ve belge saklamak	Kararları, ihtar ve tebligatları, giderleri deftere yazar; belgeleri saklar	KMK m.36
İşletme projesi	Onaylı proje yoksa geçici işletme projesi hazırlar	KMK m.37
Hesap vermek	Yılın ilk ayında gelir ve giderlerin hesabını kurula verir	KMK m.39
İsim ve adres asmak	Ad, soyad, iş ve ev adresini girişte çerçeve içinde asar	KMK m.34

Defter tutmak ve belgeleri saklamak

Yönetici kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri tarih sırasıyla deftere yazar. Gider belgeleri ve diğer belgeler bir dosyada saklanır. Defter, her takvim yılı bittikten sonra bir ay içinde notere kapattırılır. Uygulamada kararlar için karar defteri, gelir ve giderler için işletme defteri ayrı tutulur. Bu görevi yerine getirmeyen yöneticiye kanunda idari para cezası öngörülmüştür.

İşletme projesi hazırlamak

7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun'la işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması kuralı getirildi. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlar. Proje kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır. Projede tahmini gelir-gider tutarları ve her kat malikinin vereceği avans yer alır. Ayrıntılar ve örnek tablo işletme projesi örneğinde var.

Hesap vermek

Yönetici, yönetim planında yazan zamanlarda, plan bir şey söylemiyorsa her takvim yılının ilk ayında gelir ve giderlerin hesabını kurula verir. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, bu zamanların dışında da hesap gösterilmesi istenebilir.

Apartman yöneticisinin yetkileri

KMK m.40'a göre yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir. Yetkileri, görevlerini yapabilmesi için gereken ölçüdedir:

Tahsilat ve yasal takip: Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açabilir, icra takibi yapabilir (KMK m.20 ve m.35/i). Kesinleşmiş işletme projesi ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68'deki belgelerden sayılır.
Toplantıya çağrı: Önemli bir sebep varsa kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce yapılır (KMK m.29).
Ücret isteme: Sözleşmede ücret yazmasa bile uygun bir ücret isteyebilir.
Görevden çekilme: Kat malikleri noter ihtarına rağmen borçlarını ödemezse, tazminat ödemeden sözleşmesini feshedip çekilebilir ve uğradığı zararı isteyebilir.

Yöneticinin tek başına alabileceği kararlar

Yönetici, m.35'te sayılan olağan işleri ayrıca kurul kararı almadan yapar. Asansörün aylık bakımı, arızalı bir pompanın tamiri, faturaların ödenmesi, tebligatın alınması ve aidat borçlusuna ihtar gönderilmesi bu kapsamdadır. Bir hakkın kaybını önlemek için acil önlem almak da yöneticinin görevidir.

Bazı işler ise yöneticinin tek başına karar verebileceği alanın dışındadır:

Aidatı veya işletme projesini değiştirmek: Proje kurulda onaylanır.
Ortak yerlerde yenilik ve ilave: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar gerekir (KMK m.42).
Çatı veya dış duvarı reklam için kiralamak gibi önemli işler: Bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir (KMK m.45).
Yönetim planını değiştirmek: Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28).

Harcama sınırı, ihale usulü veya sözleşme imzalama yetkisi gibi konularda yönetim planınızda ayrıca hüküm olabilir. Bu sınırlar binadan binaya değişir; işe başlamadan önce yönetim planını okuyun.

Yönetici nasıl sorumlu olur?

KMK m.38'e göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu, işi özenle ve sadakatle yapma, kat maliklerinin çıkarını gözetme ve hesap verme borcu demektir. Kusurlu bir davranışla zarar verirse bu zararı tazmin etmesi istenebilir.

Kurul kararlarının iptali için açılan davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilir. Bu durumda yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur. Kurul kararı iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Kurul, yönetici atanırken sözleşmede teminat şartı koyabilir. Haklı bir sebep çıkarsa sözleşmede şart olmasa bile teminat isteyebilir (KMK m.34).

Kurulun denetimi ve denetçi

KMK m.41'e göre kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler. Haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetimi için yönetim planında bir zaman yoksa denetim üç ayda bir yapılır. Haklı bir sebep varsa her zaman yapılabilir. Kurul bu işi, kat malikleri arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.

Denetçi, yönetim planında yazan zamanda, yoksa her yılın ilk ayında kurula bir rapor sunar. Raporda denetimin sonucu ve yönetim tarzı hakkındaki görüşleri yer alır. Rapor çoğaltılıp taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler raporlarını ve kararlarını sayfaları noterce tasdikli bir deftere yazar.

Bina yöneticisi ne kadar ücret alır?

Yöneticinin ücretini kat malikleri kurulu belirler; kanunda sabit bir tutar yoktur. Ücret yönetim planında (KMK m.28) veya yöneticiyle yapılan sözleşmede yazılır. İkisinde de yazmasa bile yönetici uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40).

Yönetici aylığı, aksine bir anlaşma yoksa kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır (KMK m.20/b). Kat maliklerinden biri gönüllü olarak ücretsiz yöneticilik yapabilir. Dışarıdan bir kişi veya profesyonel yönetim şirketi seçilirse ücret ve kapsam sözleşmeyle belirlenir. Kararın karar defterine yazılması ve işletme projesinde ayrı bir kalem olarak gösterilmesi, sonradan doğacak tartışmaları önler.

Apartman yöneticisi hangi giderleri ödemez?

Kat malikleri arasından seçilen yönetici, kurul aksine karar vermedikçe görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısını ödemez (KMK m.40). Yani yönetici aidat öder, ama kurul başka bir oran belirlemediyse payının yarısını öder.

Kurul bu konuda üç şekilde karar verebilir: yönetici giderlere tam katılır, hiç katılmaz ya da belli bir oranda katılır. Karar yoksa kanundaki yarı oran uygulanır.

Kanun indirimi "normal yönetim giderleri" için tanır. Çatı onarımı, cephe yenileme gibi olağan dışı işler için toplanan ek ödemelerde yöneticinin payını tam ödemesi gerektiği yaygın görüştür. Hangi giderin bu kapsama girdiği tartışmalı olabilir; kurul kararında açıkça yazmak en güvenli yoldur. Dışarıdan seçilen yönetici kat maliki olmadığı için zaten aidat ödemez.

Apartman yöneticisi kaç yılda bir seçilir?

KMK m.34'e göre yönetici her yıl kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısında yeniden atanır. Eski yönetici tekrar seçilebilir; kanunda bir sınır yoktur.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atamak zorunludur. Kurul yönetici seçemezse sulh hukuk mahkemesi bir kat malikinin başvurusuyla yönetici atar.

Apartman yöneticisi nereye şikayet edilir?

Önce kat malikleri kuruluna ve denetçiye başvurulur; sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesine gidilir. Suç şüphesi varsa Cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunulabilir.

Sıralama genelde şöyledir:

Yöneticiden yazılı olarak hesap isteyin. Kat maliklerinin yarısı isterse yönetici yıl içinde de hesap göstermek zorundadır.
Denetçiye başvurun ve hesapların denetlenmesini isteyin.
Kat maliklerinin üçte biri, önemli bir sebeple kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir. Kurul haklı sebeple yöneticiyi değiştirebilir.
Kurul kararına uyulmuyor veya yönetici yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesi istenebilir (KMK m.33).

Delillerin nasıl toplanacağını ve her adımda nelere dikkat edileceğini site yönetiminde şikayet rehberinde anlattık.

Apartman yöneticiliği nasıl yapılır?

Yönetici olmak için kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilmek yeterlidir; kat maliki olmak şart değildir. Görevi düzgün yapmak için de yönetim planını okumak, defterleri düzenli tutmak ve her ay aynı işleri aynı sırayla yapmak gerekir.

Yeni seçilen bir yönetici için pratik bir başlangıç:

Eski yöneticiden defterleri, banka hesabı bilgilerini, sözleşmeleri, faturaları ve kasa devrini tutanakla teslim alın.
Yönetici sıfatıyla bir banka hesabı açın; aidatı nakit yerine bu hesaba alın.
Adınızı ve iletişim bilgilerinizi bina girişine asın.
Onaylı bir işletme projesi yoksa geçici projeyi hazırlayıp kat maliklerine bildirin.
Asansör bakımı, sigorta yenilemesi ve sözleşme bitiş tarihlerini bir takvime yazın.
Her harcamanın belgesini saklayın ve deftere işleyin.

Her ay tekrar eden işler için apartman yöneticisi aylık kontrol listesini kullanabilirsiniz.

Siteyo'da Yönetim Kayıtları

Siteyo'da aylık aidat bir kez tanımlanır ve her ay otomatik borçlandırılır; ödemeler, giderler ve kasa tek yerde tutulur. Finans › Defterler sayfasında işletme defteri bu kayıtlardan kendiliğinden oluşur, toplantılarda girilen kararlar da karar defteri olarak listelenir; ikisi de yazdırılabilir ve Excel olarak indirilebilir. Finans › Bütçe sayfasında planlanan tutarlar ile o yıl kaydedilen giderler yan yana görülür; bu da hesap verme ve denetim için hazır bir döküm sağlar. Siteyo'daki kayıt noter onaylı defterlerin yerini tutmaz, onları hatasız doldurmayı kolaylaştırır. Siteyo para toplamaz ve komisyon almaz; Free paket 1 site ve 50 daireye kadar süresiz ücretsizdir.